Pergunte se é preciso divulgar que uma foto passou por home staging virtual e você receberá dois tipos de resposta. Os corretores dizem “sim, sempre”, o que está certo como conselho. Os blogs de fornecedores dizem que “as leis estão ficando mais rígidas em todo o país”, o que, como fato, em geral não está certo. Em agosto de 2026, exatamente dois estados têm uma lei especificamente sobre fotos de anúncios alteradas digitalmente, e apenas uma delas está em vigor.
Vale saber disso com precisão, porque os dois estados exigem coisas bem diferentes e porque a regra que de fato vai lhe render uma multa não é, para quase todo corretor que lê isto, uma lei estadual. É o seu MLS.
Este texto traz o detalhe por jurisdição que o nosso guia sobre home staging virtual e o MLS deixou de fora de propósito. Tudo o que vem abaixo está citado da própria lei, norma ou seção do código, com as fontes listadas no fim.
Califórnia: o rigoroso, e já está valendo
O Projeto de Lei 723 da Assembleia foi sancionado em 10 de outubro de 2025 e entrou em vigor em 1º de janeiro de 2026, acrescentando a seção 10140.8 ao Business and Professions Code. É a regra mais exigente sobre o tema em todos os Estados Unidos, e a parte que a maioria dos resumos omite é a segunda metade da frase:
“Um corretor ou vendedor de imóveis, ou pessoa agindo em seu nome, que inclua uma imagem alterada digitalmente em anúncio ou outro material promocional para a venda de imóvel deverá incluir no anúncio ou material promocional uma declaração informando que a imagem foi alterada e um link para um site, URL ou código QR de acesso público que contenha, e identifique claramente, a imagem original inalterada. A declaração deverá ser razoavelmente visível e estar sobre a imagem ou adjacente a ela…”
Trata-se, portanto, de um dever em duas partes. Dizer “com home staging virtual” é metade dele. Poder mostrar ao comprador o cômodo como ele realmente é, num link, é a outra metade. Quatro detalhes decidem se a regra se aplica a você:
- “Alterada digitalmente” é definido de forma muito ampla. A lei alcança qualquer imagem alterada “por meio de software de edição de fotos ou inteligência artificial para adicionar, remover ou modificar elementos” e então os enumera: instalações fixas, móveis, eletrodomésticos, pisos, paredes, cor da pintura, áreas externas pavimentadas, paisagismo, fachada, plantas baixas e até coisas apenas visíveis do imóvel, como postes de iluminação, postes de energia, vistas pelas janelas e imóveis vizinhos. Repare em remover. Esvaziar digitalmente um cômodo mobiliado está claramente dentro dessa definição, e muita gente supõe que não.
- A edição fotográfica comum está excluída. A alínea (b)(2) exclui imagens em que “apenas iluminação, nitidez, balanço de branco, correção de cor, ângulo, alinhamento, corte, exposição ou outros ajustes comuns de edição de fotos são feitos e não mudam a representação do imóvel”. O tratamento normal do seu fotógrafo não é alcançado. O teste é se a edição muda o que o imóvel é.
- Obriga os profissionais licenciados, não as plataformas. O dever recai sobre “um corretor ou vendedor de imóveis, ou pessoa agindo em seu nome”, o que abrange seu fotógrafo e seu fornecedor de staging. Não responsabiliza o MLS nem o portal. O nome que está ali é o seu.
- Só vendas. A seção fala em “para a venda de imóvel”, de modo que a publicidade de locação está fora dela como foi promulgada. Essa lacuna é objeto de um projeto que tramita hoje no legislativo, tratado abaixo.
Sobre penalidades, cuidado com o que circula na internet. A AB 723 não traz multa alguma. A violação dolosa da Real Estate Law é contravenção nos termos da seção 10185, com até $10,000 ou seis meses, mas o dolo faz trabalho pesado nessa frase: uma falha negligente em rotular não é esse crime. A exposição realista é sanção disciplinar de licença pelo DRE e uma ação privada por falsa representação movida por um comprador que se sinta enganado.
Wisconsin: o que quase ninguém notou
Aqui está a parte que falta em todos os outros artigos sobre o tema. Wisconsin também tem uma regra de divulgação de home staging virtual. Foi promulgada em 9 de dezembro de 2025 como 2025 Act 69 e cria a nova seção 452.136(1m) dos Wis. Stat., intitulada “Publicidade aprimorada por tecnologia”:
“O licenciado deverá, em toda publicidade, divulgar se a publicidade foi alterada ou modificada com uso de tecnologia, inclusive inteligência artificial, para adicionar, remover ou modificar elementos do imóvel, de modo a criar uma impressão falsa ou enganosa do imóvel.”
É fácil não ver, porque não chegou como um projeto sobre IA. Veio dentro de uma lei ômnibus de prática imobiliária voltada sobretudo à remuneração do corretor do comprador e a anúncios fora do MLS, como uma cláusula entre nove.
Duas coisas importam aqui. Primeiro, só entra em vigor em 1º de janeiro de 2027, então nada muda em Wisconsin este ano. Segundo, o gatilho é bem mais estreito que o da Califórnia. A Califórnia exige divulgação sempre que elementos forem adicionados, removidos ou modificados, ponto final. Wisconsin só exige quando a alteração “cria uma impressão falsa ou enganosa do imóvel”. Pelo texto, um home staging virtual honesto e evidente pode não acionar a regra, e Wisconsin não pede link para o original. A junta imobiliária do estado ainda não publicou norma administrativa correspondente, de modo que segue em aberto o rigor com que essa condição será lida.
Os outros 48: um dever real, só que não específico
Nenhum outro estado tem lei ou regulamento que nomeie fotos de anúncios alteradas digitalmente ou com home staging virtual. Isso não significa que você esteja sem regulação. Significa que o dever vem da regra geral de publicidade que sua comissão sempre teve, e essas regras são escritas de forma ampla o bastante para alcançar uma foto enganosa sem mencionar fotos.
| Estado | Norma | O que diz |
|---|---|---|
| Virgínia | 18VAC135-20-190(B)(3) | As informações do imóvel na publicidade “devem ser coerentes com a condição do imóvel” |
| Arizona | A.A.C. R4-28-502(C) | Não se pode “deturpar os fatos ou criar impressões enganosas”; a definição legal de publicidade nomeia expressamente as fotografias |
| Flórida | Rule 61J2-10.025(1) | Nenhum anúncio “poderá ser fraudulento, falso, enganoso ou indutor a erro” |
| Illinois | 225 ILCS 454/20-20(9) | Proíbe “publicidade inexata, enganosa” |
| Washington | RCW 18.85.361(2) | Alcança “declarações, descrições ou promessas falsas” capazes de induzir confiança |
| Ohio | ORC 4735.18(A)(21) | Publicidade “enganosa ou inexata em qualquer aspecto relevante” |
| Minnesota | Minn. Stat. 82.81 subd. 12(a)(8) | Não pode “anunciar de qualquer forma enganosa ou inexata a respeito de imóveis” |
| Texas | 22 TAC 535.155(d) | Nenhum anúncio que “induza a erro ou possa enganar o público” ou que “tenda a criar uma impressão enganosa” |
| Nova York | 19 NYCRR 175.25(c)(9) | Os anúncios “deverão incluir uma descrição honesta e precisa do imóvel” |
| Carolina do Norte | G.S. 93A-6(a)(1) | Proíbe “qualquer falsa representação dolosa ou negligente ou qualquer omissão dolosa ou negligente de fato relevante” |
A da Virgínia é a que melhor se encaixa no texto em todo o país: “coerente com a condição do imóvel” descreve exatamente o problema de uma foto com staging não divulgado, sem nenhum esforço interpretativo. O Arizona vem em seguida, porque sua definição de publicidade nomeia especificamente as fotografias.
Dois estados foram além sem criar uma regra. O Departamento de Estado de Nova York emitiu um Trend Alert em novembro de 2025 alertando compradores sobre imagens de anúncios geradas por IA e manipuladas, e a Comissão Imobiliária da Carolina do Norte usou seu boletim de janeiro de 2026 para lembrar aos licenciados que “você é responsável pelas representações feitas no anúncio e deve verificar sua exatidão”. Ambos são orientação. Nenhum cria por si só um dever de rotulagem, e nenhum deve ser citado como se criasse.
Já que estamos aqui, algumas coisas que você lerá em outros lugares e que simplesmente não são verdade: o Texas não atualizou suas regras de publicidade em 2025 para cobrir imagens alteradas, nenhum estado exige marca d’água em fotos com home staging virtual, e a famosa “multa de $250” pertence a um MLS da Califórnia e não está em lei alguma.
O que o Código de Ética da NAR realmente diz
Se você é REALTOR®, o Artigo 12 se aplica a você: os membros “deverão ser honestos e verdadeiros em suas comunicações imobiliárias e deverão apresentar um quadro verdadeiro em sua publicidade, marketing e demais representações”. A cláusula que alcança imagens é o Standard of Practice 12-10, que proíbe “manipular… anúncios e outros conteúdos de qualquer forma que produza resultado enganoso ou indutor a erro” e, desde uma emenda de 2018, “induzir o consumidor a erro de outro modo, inclusive pelo uso de imagens enganosas”.
Vale dizer com todas as letras, porque muito do que se escreve sugere o contrário: as expressões “home staging virtual”, “com home staging virtual” e “alterada digitalmente” não aparecem em lugar nenhum do Artigo 12 nem de seus Standards of Practice. Não existe uma regra da NAR sobre home staging virtual. Existe uma cláusula geral bem redigida na qual uma foto enganosa se enquadraria. E o Código obriga os membros da NAR, aplicado por associações locais via reclamações de ética, não pelo seu estado.
Quem realmente morde é o seu MLS
Este é o centro prático de todo o assunto. Fora da Califórnia, e fora de Wisconsin a partir de 2027, a regra exequível de home staging virtual no seu mercado é um contrato privado que você já assinou. As regras de MLS são específicas, são aplicadas com multas reais e não concordam entre si.
| MLS | Norma | O que exige |
|---|---|---|
| Stellar (FL) | Article 04.04 | “Virtually staged” no campo de descrição da foto, o campo de staging virtual marcado e as observações públicas devem começar com “One or more photo(s) was virtually staged.” O home staging virtual é totalmente proibido em anúncios de pré-lançamento e em construção |
| Canopy (NC) | 1.18.1 | A divulgação deve estar “diretamente SOBRE a imagem”; divulgar “APENAS em legendas, observações do corretor ou texto suplementar NÃO é aceitável” |
| CRMLS (CA) | 11.5.2 | Envie também o original, exiba-o imediatamente após a imagem alterada e marque a alterada de forma visível como “altered”, “digitally altered” ou “AI altered” |
| ARMLS (AZ) | 8.23 | Uma marca d’água do MLS com o texto “[Digitally Altered]” na foto, acompanhada da imagem original inalterada |
| Bright (Mid-Atlantic) | Política de imagens 4.E | Fotos com home staging virtual “devem ser divulgadas no MLS”; é proibido adicionar ou remover elementos fora do controle do proprietário |
| MRED (IL) | 6.2.3 | Divulgação obrigatória no campo especificado; proibido editar para incluir ou excluir elementos que o proprietário não controla |
Duas coisas saltam dessa tabela. A primeira é uma armadilha específica para corretores da Califórnia. O CRMLS atende à ideia de “mostrar o original” obrigando você a exibir o original ao lado da imagem alterada no carrossel. A lei, por sua vez, quer um link, URL ou código QR para ele. São mecanismos diferentes, de modo que fazer o que seu MLS pede não cumpre automaticamente a seção 10140.8 para a mesma foto no seu próprio site, num folheto ou num post de rede social.
A segunda é que o Canopy MLS, num estado sem lei alguma, tem a formulação mais rígida que existe: a divulgação precisa estar na própria imagem, e legenda não serve. Enquanto isso, o Stellar proíbe home staging virtual em imóveis novos, ao passo que Bright e MRED o permitem expressamente. Não há aqui uma regra nacional a aprender. Há apenas o seu regulamento.
A FTC entra nessa história?
No papel, sim. A seção 5 do FTC Act proíbe atos ou práticas enganosas, o padrão de engano da Comissão pergunta se uma representação é “capaz de induzir a erro o consumidor que age de forma razoável nas circunstâncias”, e sua declaração de política é explícita ao dizer que isso se estende às “imagens visuais e sonoras dos anúncios”. Uma foto com staging não divulgado se encaixa nesse formato.
Na prática, não há nada ali. Nenhuma ação de fiscalização, termo de compromisso, documento de orientação ou regulamentação da FTC trata de fotos de anúncios imobiliários ou de home staging virtual. É um padrão geral não aplicado, e quem lhe disser que a FTC “exige” divulgação de home staging virtual está descrevendo uma regra que nunca foi usada. Sua exposição é sanção estadual de licença, multa do MLS e ações privadas, nessa ordem.
O que vem por aí
Três projetos merecem atenção, nenhum deles lei hoje:
- AB 2025, da Califórnia, estende o dever da AB 723 das vendas às locações, fechando a lacuna descrita acima. Já passou pela Assembleia e está na pauta de terceira leitura do Senado, o que a torna a mais provável das três de virar lei.
- S9584, de Nova York, e seu projeto gêmeo na Assembleia, o A11403, exigiriam divulgação clara e visível em imagens de anúncios alteradas de forma relevante, com cláusula específica para home staging virtual. Ambos seguem em comissão.
- A4728, de Nova Jersey, permitiria o home staging virtual com divulgação, proibiria usar edições de IA para disfarçar um defeito, exigiria os originais mediante solicitação e fixaria multa de $500 na primeira infração. Já foi aprovado duas vezes em comissão e está na Comissão de Apropriações da Assembleia. Não foi aprovado em nenhuma das casas, diga o que disser um resultado de busca.
A direção é clara o bastante. Todos esses projetos pedem as mesmas duas coisas.
As duas coisas que toda versão dessa regra quer
Tire as jurisdições da frente e toda regra acima é alguma combinação de: dizer que a imagem foi alterada e poder mostrar o cômodo como ele realmente é. Como este é o blog da Stagify, eis como tratamos cada uma delas, e onde paramos.
Um: o selo, gravado na foto
Há uma caixa de seleção no painel de staging chamada Marcar como mobiliado virtualmente. Marque-a e uma pequena etiqueta “Virtually staged” é renderizada dentro da própria imagem final. Há algumas decisões deliberadas por trás disso:
- Está nos pixels, não num campo. Uma legenda digitada num portal fica naquele portal. Isto viaja com o arquivo para um e-mail, um folheto em PDF, uma mensagem de texto, o rolo da câmera de um comprador. É exatamente o que a regra de imagem do Canopy exige, e é a única forma de divulgação que sobrevive a uma foto ser capturada em tela e encaminhada.
- Quatro estilos e um controle de tamanho. Cápsula escura, cápsula clara, minimalista ou uma faixa de largura total no rodapé do quadro, com uma prévia ao vivo renderizada pelo mesmo código que gera sua imagem final, de modo que o que você aprova é o que você recebe. Há um tamanho mínimo de tipo, porque uma divulgação que ninguém consegue ler não é divulgação.
- Está em todos os planos, inclusive no gratuito. Não é upsell nem recurso do Plus. Um controle de conformidade atrás de um paywall empurra exatamente as pessoas erradas a publicar fotos sem selo.
- Onze idiomas, porque o selo é gravado em pixels que um vendedor pode entregar a um comprador que não lê inglês.
- O download e a cópia armazenada não podem divergir. O selo é aplicado uma vez, antes de a imagem ser salva na sua galeria e antes de ser preparada para download, de modo que a cópia que você baixar de novo seis meses depois também o traz.
Hoje essa caixa de seleção vive na ferramenta principal de staging. Estamos estendendo-a aos outros lugares de onde saem renderizações e, até que isso chegue, trate uma renderização do Exterior Studio, do AI Designer ou do Masking Studio como sem selo e faça você mesmo a divulgação.
Dois: o original, num link
A outra metade é mais recente. Toda renderização que você guarda na galeria tem um link de compartilhamento com o cliente, e agora esse link tem uma opção: Incluir a foto do antes. Ative-a e a página que seu cliente abre passa a ter um controle deslizante, para que ele puxe o cômodo com staging de volta e veja o espaço como foi fotografado. A mesma página traz uma frase completa de divulgação explicando que os móveis são uma renderização e não estão incluídos na venda.
Vem desativada por padrão, por renderização, em todos os planos, e você pode desligá-la de novo. Esse padrão é deliberado: a foto do antes da casa realmente vazia de alguém não é algo que se publique em nome dessa pessoa sem que ela peça.
Agora a parte honesta, porque este é um artigo jurídico e exagerar seria um tipo próprio de falsa representação. Não estamos afirmando que isso deixa você em conformidade com a AB 723. A lei pede um link que “identifique claramente” a imagem original inalterada, e nossa página de compartilhamento apresenta uma comparação antes e depois, não um original arquivístico identificado. A cópia armazenada também é redimensionada para a web em vez de ser o arquivo da sua câmera. E o dever recai sobre a sua publicidade, que é um lugar sobre o qual não temos controle. Guarde seus originais. Se você anuncia na Califórnia, coloque o link ou o QR onde a lei quer, ao lado da imagem.
Um checklist que funciona em todos os estados
Você não precisa acompanhar cinquenta regulamentos. Faça estas cinco coisas e estará em dia com todas as regras citadas acima, inclusive com as duas que ainda não existem.
- Coloque a divulgação na própria imagem. Ela satisfaz a formulação mais rígida de MLS e viaja para todo lugar aonde a foto for.
- Coloque também nas observações do anúncio. Alguns MLSs especificam a redação exata e onde ela vai; o Stellar quer isso nas primeiras palavras das observações públicas. Confira o seu.
- Guarde os originais e esteja pronto para entregá-los. Toda lei atual, todo projeto pendente e várias regras de MLS convergem para isso. Custa a você uma pasta.
- Nunca edite para ocultar. Acrescentar um sofá é staging. Remover uma rachadura, um fio de alta tensão ou uma caixa d’água é falsa representação, e é essa conduta que transforma uma foto em reclamação de licença.
- Leia uma vez a política de fotos do seu próprio MLS. Ela é mais rígida que a lei do seu estado, é o que de fato lhe aplica multa, e leva dez minutos.
A divulgação nunca foi a parte que custa a venda. Compradores entendem que um cômodo vazio foi mobiliado no computador; o que eles não aceitam é descobrir depois.
Fontes & notas
- AB 723 da Califórnia (Ch. 497, Stats. 2025), que acrescenta o Bus. & Prof. Code § 10140.8 e AB 2025 (em tramitação)
- Wisconsin 2025 Act 69, que cria a Wis. Stat. § 452.136(1m), em vigor a partir de 1º de janeiro de 2027
- Código de Ética e Standards of Practice da NAR (2026), Artigo 12 e SOP 12-10
- Trend Alert do Departamento de Estado de Nova York sobre anúncios gerados por IA (13 de novembro de 2025) e eBulletin da NCREC sobre inteligência artificial (janeiro de 2026)
- Declaração de Política da FTC sobre Engano (1983)
- As regras de MLS são citadas do regulamento ou documento de política publicado por cada MLS: Stellar Rules and Regulations Article 04.04, Canopy MLS 1.18.1, CRMLS 11.5.2, ARMLS 8.23, Bright MLS Policy on Images and Documents § 4.E e MRED Rules § 6.2.3. Números de regra e exigências mudam; valem os documentos vinculados.
- As regras estaduais de publicidade da tabela são citadas conforme a norma ou lei vigente em cada estado. Nenhuma delas menciona home staging virtual; são disposições gerais de publicidade e falsa representação que o alcançam.