バーチャルステージングの開示義務は？ 2026年の州別ルール

バーチャルステージングした写真を明示する義務があるかと尋ねると、答えは二種類返ってくる。エージェントは「はい、必ず」と言い、助言としてはそれが正しい。ベンダーのブログは「全米で法規制が厳しくなっている」と書き、事実としてはおおむね正しくない。2026年8月時点で、デジタル加工された物件写真そのものを対象とする法律を持つ州は正確に2つで、施行されているのはそのうち1つだけだ。

ここを正確に知る価値はある。2つの州が求める内容はかなり異なるし、これを読むほぼすべてのエージェントにとって実際に制裁を招くルールは州法ではないからだ。それはあなたのMLSである。

本稿は、以前のバーチャルステージングとMLSのガイドがあえて省いた法域ごとの詳細だ。以下はすべて法律・規則・条文そのものからの引用で、出典は末尾に挙げてある。

カリフォルニア州：最も厳しく、しかもすでに施行済み

州下院法案723号は2025年10月10日に署名され、2026年1月1日に施行されて、事業職業法典（Business and Professions Code）に第10140.8条を追加した。この主題について全米で最も要求が厳しい規定であり、多くの要約が落とすのは文の後半部分だ。

「不動産ブローカーもしくはセールスパーソン、またはその者のために行為する者が、不動産の売却のための広告その他の販促資料にデジタル加工された画像を含める場合には、当該広告または販促資料に、画像が加工された旨を開示する記述および、元の未加工画像を含み、かつそれを明確に特定する、一般にアクセス可能なインターネットのウェブサイト、URLまたはQRコードへのリンクを含めなければならない。当該記述は合理的に目立つものであり、画像上または画像に隣接して配置されなければならない…」

つまり二段構えの義務である。「バーチャルステージング済み」と書くのは半分にすぎない。もう半分は、買主に対して、その部屋の実際の姿をリンクで示せることだ。自分に適用されるかどうかは、次の4点で決まる。

• 「デジタル加工」の定義が非常に広い。この法律は「写真編集ソフトウェアまたは人工知能を用いて要素を追加、除去または変更した」あらゆる画像に及び、その要素を列挙している。造作設備、家具、家電、床材、壁、塗装色、外構舗装、植栽、ファサード、間取り図、さらには街灯、電柱、窓からの眺望、隣地といった、物件から見えるだけのものまで含む。除去という語に注意したい。家具のある部屋をデジタルで空にする作業はこの定義に真正面から入るが、そうではないと思い込んでいる人が多い。
• 通常の写真調整は除外されている。(b)(2)項は「照明、シャープネス、ホワイトバランス、色補正、アングル、水平補正、トリミング、露出、その他、不動産の表示を変えない一般的な写真編集上の調整のみが行われた」画像を除外する。カメラマンの通常の仕上げは対象外だ。判断基準は、その加工が物件のあり方を変えるかどうかである。
• 拘束するのはライセンス保有者であって、プラットフォームではない。義務は「不動産ブローカーもしくはセールスパーソン、またはその者のために行為する者」に及ぶので、カメラマンやステージング業者も含まれる。MLSやポータルに責任を負わせるものではない。名前が載るのはあなただ。
• 売却のみ。条文は「不動産の売却のための」としているため、成立時点の内容では賃貸広告は対象外となる。この空白は現在州議会で審議中の法案の主題であり、後述する。

制裁については、ネット上に出回る話に注意してほしい。AB 723に罰金の定めはない。不動産法の故意の違反は第10185条により軽罪となり、最大 $10,000 または6か月の拘禁が科されうるが、この文では「故意」が実質的な働きをしている。過失による表示漏れはその犯罪ではない。現実的なリスクは、DREによるライセンスの懲戒処分と、だまされたと感じた買主からの私人による不実表示の請求である。

ウィスコンシン州：ほとんど誰も気づいていない州

ここが他のどの記事にも欠けている部分だ。ウィスコンシン州にもバーチャルステージングの開示規定がある。2025年12月9日に2025年法律第69号（2025 Act 69）として成立し、「技術によって強化された広告」と題する新たなウィスコンシン州法第452.136(1m)条を設けた。

「ライセンス保有者は、すべての広告において、人工知能を含む技術を用いて物件の要素を追加、除去または変更し、物件について虚偽または誤認を生じさせる印象を作り出す形で当該広告が加工または改変されたかどうかを開示しなければならない。」

見落としやすいのは、これがAI法案として登場しなかったからだ。主に買主側ブローカーの報酬とMLS外の物件を扱う包括的な不動産実務法の中に、9つの条項のうちの1つとして紛れ込んでいた。

重要な点は2つある。第一に、施行は2027年1月1日からであり、今年のウィスコンシン州では何も変わらない。第二に、発動要件がカリフォルニア州よりはるかに狭い。カリフォルニア州は要素の追加・除去・変更があれば無条件に開示を求める。ウィスコンシン州は、その加工が「物件について虚偽または誤認を生じさせる印象を作り出す」場合にのみ求める。文言どおりに読めば、誠実で一目瞭然のバーチャルステージングはそもそも該当しない可能性があり、しかも同州はオリジナルへのリンクを求めていない。州の不動産審議会はまだ整合的な行政規則を公表しておらず、この条件がどれほど厳格に読まれるかは未確定のままだ。

残る48州：義務は実在するが、特化していないだけ

デジタル加工された、あるいはバーチャルステージングされた物件写真を名指しする法律や規則を持つ州は、ほかにない。だからといって無規制なわけではない。義務は、各州の委員会が以前から持つ一般的な広告規定に由来するということであり、それらの規定は、写真に一言も触れずに誤認を招く写真を捉えられる程度に広く書かれている。

文言として全米で最もよく当てはまるのはバージニア州だ。「物件の状態と整合していなければならない」は、開示なしのステージング写真の問題を、解釈上の無理なくそのまま言い当てている。次点はアリゾナ州で、広告の定義に写真が明示されているからだ。

規則を作らずに一歩踏み込んだ州が2つある。ニューヨーク州国務省は2025年11月、AI生成および加工された物件画像について買主に注意を促すトレンド・アラートを出した。ノースカロライナ州不動産委員会は2026年1月の会報で、ライセンス保有者に対し「広告でなされた表示について責任を負うのはあなたであり、正確性を確認すべきである」と改めて注意した。いずれもガイダンスだ。どちらもそれ自体で表示義務を生じさせるものではなく、生じさせるかのように引用すべきでもない。

ついでに、他所で読むことになるが端的に事実でない話もいくつか挙げておく。テキサス州は2025年に加工画像を対象とする広告規則の改正をしていない。バーチャルステージング写真に透かしを義務づけている州はない。そして広く引用される「$250 の罰金」はカリフォルニア州のあるMLSの規定であって、法律のどこにもない。

NAR倫理規程が実際に述べていること

あなたがREALTOR®なら、第12条が適用される。会員は「不動産に関するコミュニケーションにおいて誠実かつ真実であり、広告、マーケティングその他の表示において真実の姿を提示しなければならない」。画像に及ぶのは実務基準12-10で、「欺瞞的または誤認を招く結果を生じさせるあらゆる方法で、物件情報その他のコンテンツを操作すること」を禁じ、2018年の改正以降は「誤認を招く画像の使用を含め、その他の方法で消費者を誤導すること」も禁じている。

多くの記事が逆の含みを持たせるので、はっきり述べておく価値がある。「バーチャルステージング」「バーチャルステージング済み」「デジタル加工」といった語は、第12条にもその実務基準のどこにも出てこない。NARのバーチャルステージング規定というものは存在しない。存在するのは、誤認を招くステージング写真が当てはまるであろう、よく練られた包括規定だ。そして本規程が拘束するのはNAR会員であり、執行するのは地域協会の倫理申立てであって、あなたの州ではない。

実際に噛みついてくるのはあなたのMLS

ここが本題全体の実務上の中心だ。カリフォルニア州の外、そして2027年以降のウィスコンシン州の外では、あなたの市場で実際に強制力を持つバーチャルステージング規定は、すでに署名済みの私的契約である。MLSの規定は具体的で、実際の制裁金を伴って執行され、しかも互いに一致していない。

この表から2つのことが導かれる。1つ目はカリフォルニア州のエージェントに固有の落とし穴だ。CRMLSは「オリジナルを見せる」という考え方を、カルーセル内で加工画像の隣にオリジナルを表示させることで満たしている。一方、法律が求めるのはオリジナルへのリンク、URLまたはQRコードだ。両者は別の手段なので、MLSの求めに従ったからといって、同じ写真を自社サイトやパンフレット、SNS投稿で使う際の第10140.8条の義務が自動的に果たされるわけではない。

2つ目は、法律が一切ない州にあるCanopy MLSが、どこよりも厳格な定め方をしていることだ。開示は画像そのものになければならず、キャプションでは足りない。一方でStellarは新築でのバーチャルステージングを禁止し、BrightとMREDは明示的に許容している。ここに学ぶべき全国共通のルールはない。あるのはあなたの規定集だけだ。

FTCはこの話に関係するのか

書面上は関係する。FTC法第5条は欺瞞的な行為または慣行を禁じ、同委員会の欺瞞性の判断基準は、ある表示が「当該状況下で合理的に行動する消費者を誤導するおそれがあるか」を問う。そしてその政策声明は、これが「広告の視覚的および聴覚的イメージ」にも及ぶと明言している。開示のないステージング写真はその形に当てはまる。

だが実務上は何もない。不動産の物件写真やバーチャルステージングを扱ったFTCの執行措置、同意命令、ガイダンス文書、規則制定は存在しない。適用されたことのない一般基準であり、FTCがバーチャルステージングの開示を「義務づけている」と言う者は、一度も使われたことのないルールを説明していることになる。あなたのリスクは州のライセンス懲戒、MLSの制裁金、私人からの請求であり、その順序どおりだ。

次に来るもの

注目に値する法案が3つある。いずれも現時点では法律ではない。

• カリフォルニア州AB 2025は、AB 723の義務を売却から賃貸へ拡大し、上で述べた空白を埋める。下院を通過して上院の第三読会リストに載っており、3つの中で成立の可能性が最も高い。
• ニューヨーク州S9584と下院の対の法案A11403は、重要な加工が施された物件画像について明確かつ目立つ開示を求め、バーチャルステージングに関する個別条項を置く。いずれもまだ委員会段階にある。
• ニュージャージー州A4728は、開示を条件にバーチャルステージングを認め、AI編集で欠陥を隠すことを禁じ、請求に応じたオリジナルの提出を義務づけ、初回違反に $500 の制裁金を定める。二度にわたり委員会を通過し、下院歳出委員会に係属している。検索結果が何と言おうと、いずれの院も通過していない。

流れの向きははっきりしている。これらの法案はどれも、同じ2つのことを求めている。

このルールのどの版も求める2つのこと

法域を取り払ってしまえば、上記のどの規定も結局は次の組み合わせだ。画像が加工されたと伝えること、そして部屋の実際の姿を示せること。ここはStagifyのブログなので、私たちがそれぞれをどう扱い、どこで手を止めているかを述べる。

その1：写真に焼き込む表示

ステージングパネルにバーチャルステージングと表示するというチェックボックスがある。これをオンにすると、完成画像そのものに小さな「Virtually staged」タグがレンダリングされる。その背後には、いくつもの意図的な判断がある。

• フィールドではなくピクセルに入る。ポータルに入力したキャプションは、そのポータルの中にとどまる。この表示はファイルとともにメールへ、PDFのパンフレットへ、テキストメッセージへ、買主のカメラロールへと移動していく。まさにCanopyの画像上表示の規定が求めるものであり、写真がスクリーンショットで転送されても残る唯一の開示形式だ。
• 4つのスタイルとサイズスライダー。ダークカプセル、ライトカプセル、ミニマル、またはフレーム下端を横切る全幅バナー。最終画像を生成するのと同じコードでライブプレビューが描画されるので、承認したものがそのまま出力される。文字サイズには下限がある。誰にも読めない開示は開示ではないからだ。
• 無料を含むすべてのプランで使える。アップセルでもPlus限定機能でもない。コンプライアンス機能を有料の壁の向こうに置けば、まさに置くべきでない人たちを、表示のない写真の公開へと押しやることになる。
• 11言語対応。このスタンプはピクセルに焼き込まれ、売主が英語を読まない買主に写真を手渡す可能性があるからだ。
• ダウンロード版と保存版が食い違うことはない。表示は、画像がギャラリーに保存される前、そしてダウンロード用に用意される前に一度だけ適用されるので、半年後に再ダウンロードした写真にも入っている。

現在このチェックボックスはメインのステージングツールにある。レンダー画像が生まれる他の場所にも拡大中で、それが届くまでは、Exterior Studio、AI Designer、Masking Studioからのレンダーは表示なしとみなし、ご自身で開示してほしい。

その2：リンクで示すオリジナル

もう半分はより新しい。ギャラリーに保存したすべてのレンダーにはクライアント向け共有リンクがあり、そのリンクにいま1つのオプションが加わった。ビフォー写真を含めるだ。オンにすると、クライアントが開くページにドラッグスライダーが付き、ステージングした部屋を引き戻して撮影時の空間を見られるようになる。同じページには、家具はレンダリングであり売買には含まれないと説明する完全な開示文も載る。

既定ではオフで、レンダーごとに設定でき、すべてのプランで使え、また切ることもできる。この既定値は意図的だ。誰かの実際の空の家のビフォー写真は、本人に尋ねずに代わりに公開してよいものではない。

ここからは正直な部分だ。これは法律の記事であり、誇張すればそれ自体が一種の不実表示になる。この機能によってAB 723に適合するとは主張しない。法律が求めるのは、元の未加工画像を「明確に特定する」リンクだが、当社の共有ページが提示するのは、特定された保存用オリジナルではなくビフォー・アフターの比較だ。保存される複製も、カメラの元ファイルではなくウェブ用にリサイズされたものである。そして義務が結び付くのはあなたの広告であり、そこは当社の管理が及ばない。オリジナルは保管してほしい。カリフォルニア州で広告するなら、法律が求める場所、すなわち画像の隣にリンクまたはQRコードを置くこと。

どの州でも通用するチェックリスト

50の規定集を追いかける必要はない。次の5つを実行すれば、まだ存在しない2つを含め、上に引用したすべての規定をクリアできる。

1. 開示を画像そのものに入れる。最も厳格なMLSの定め方を満たし、写真が行く先すべてに付いていく。
2. 物件コメント欄にも入れる。MLSによっては文言と記載場所まで指定されている。Stellarは公開コメントの冒頭に置くことを求める。自分のMLSを確認すること。
3. オリジナルを保管し、いつでも引き渡せるようにする。現行のすべての法律、審議中のすべての法案、そして複数のMLS規定がこの点に収斂する。必要なのはフォルダ1つだ。
4. 隠すための加工は絶対にしない。ソファを足すのはステージングだ。ひび割れや電線、給水塔を消すのは不実表示であり、写真をライセンス申立てに変えるのはまさにこの行為である。
5. 自分のMLSの写真ポリシーを一度は読む。州法より厳しく、実際に制裁金を科してくるのはこれであり、読むのに10分しかかからない。

開示が売却を取り逃す原因になったことはない。買主は、空の部屋がコンピューターで家具を入れられたことを理解している。彼らが嫌うのは、後から知らされることだ。

出典 & 注記

• カリフォルニア州AB 723（2025年法律第497章）、Bus. & Prof. Code § 10140.8を追加、およびAB 2025（審議中）
• ウィスコンシン州2025 Act 69（Wis. Stat. § 452.136(1m)を新設、2027年1月1日施行）
• NAR倫理規程および実務基準（2026年）、第12条およびSOP 12-10
• ニューヨーク州国務省によるAI生成物件情報に関するトレンド・アラート（2025年11月13日）および人工知能に関するNCREC eBulletin（2026年1月）
• FTC欺瞞性に関する政策声明（1983年）
• MLSの規定は各MLSが公表する規定集またはポリシー文書から引用している。Stellar Rules and Regulations Article 04.04、Canopy MLS 1.18.1、CRMLS 11.5.2、ARMLS 8.23、Bright MLS Policy on Images and Documents § 4.E、MRED Rules § 6.2.3。規定番号や要求内容は変わるため、リンク先の文書が優先する。
• 表中の州の広告規定は、各州の現行の規則または法律を引用している。いずれもバーチャルステージングには言及しておらず、これを捉える一般的な広告および不実表示の規定である。