Pregunta si hay que declarar una foto con home staging virtual y recibirás dos tipos de respuesta. Los agentes dicen «sí, siempre», lo cual es correcto como consejo. Los blogs de proveedores dicen que «las leyes se están endureciendo en todo el país», lo cual, como dato, casi nunca es cierto. A agosto de 2026, exactamente dos estados tienen una ley específica sobre fotografías de anuncios alteradas digitalmente, y solo una de ellas está en vigor.
Conviene saberlo con precisión, porque los dos estados piden cosas bastante distintas y porque la norma que de verdad puede acabar en multa no es, para casi cualquier agente que lea esto, una ley estatal. Es tu MLS.
Este texto es el detalle jurisdiccional que nuestra guía sobre el home staging virtual y el MLS dejó fuera a propósito. Todo lo que sigue está citado de la propia ley, norma o artículo del código, con las fuentes al final.
California: la estricta, y ya está en vigor
La Assembly Bill 723 se firmó el 10 de octubre de 2025 y entró en vigor el 1 de enero de 2026, añadiendo el artículo 10140.8 al Business and Professions Code. Es la norma más exigente sobre este asunto en todo Estados Unidos, y lo que casi todos los resúmenes omiten es la segunda mitad de la frase:
«Un bróker o agente inmobiliario, o quien actúe por su cuenta, que incluya una imagen alterada digitalmente en un anuncio u otro material promocional para la venta de un inmueble deberá incluir en el anuncio o material promocional una declaración que informe de que la imagen ha sido alterada y un enlace a un sitio web de acceso público, una URL o un código QR que incluya, e identifique con claridad, la imagen original sin alterar. La declaración deberá ser razonablemente visible y estar situada sobre la imagen o junto a ella…»
Es, por tanto, un deber doble. Decir «con home staging virtual» es la mitad. Poder enseñar al comprador la habitación tal como es, en un enlace, es la otra mitad. Cuatro detalles deciden si te afecta:
- «Alterada digitalmente» se define de forma muy amplia. La ley alcanza cualquier imagen modificada «mediante software de edición fotográfica o inteligencia artificial para añadir, eliminar o cambiar elementos», y después los enumera: instalaciones fijas, mobiliario, electrodomésticos, suelos, paredes, color de la pintura, pavimentos exteriores, jardines, fachada, planos e incluso cosas simplemente visibles desde el inmueble, como farolas, postes eléctricos, vistas desde las ventanas y fincas vecinas. Fíjate en eliminar. Vaciar digitalmente una habitación amueblada entra de lleno en esa definición, y mucha gente da por hecho que no.
- La edición fotográfica normal queda excluida. El apartado (b)(2) excluye las imágenes en las que «solo se ajustan la iluminación, el enfoque, el balance de blancos, la corrección de color, el ángulo, el enderezado, el recorte, la exposición u otros ajustes habituales de edición fotográfica que no cambian la representación del inmueble». El repaso normal de tu fotógrafo no queda atrapado. La prueba es si la edición cambia lo que el inmueble es.
- Obliga a los profesionales colegiados, no a las plataformas. El deber recae en «un bróker o agente inmobiliario, o quien actúe por su cuenta», lo que incluye a tu fotógrafo y a tu proveedor de staging. No hace responsable al MLS ni al portal. El nombre que figura es el tuyo.
- Solo ventas. El artículo dice «para la venta de un inmueble», así que la publicidad de alquileres queda fuera tal como se aprobó. Ese hueco es el objeto de un proyecto de ley que ahora mismo avanza en la legislatura, del que hablamos más abajo.
Con las sanciones, cuidado con lo que circula por internet. La AB 723 no lleva ninguna multa escrita. Una infracción dolosa de la Real Estate Law es un delito menor según el artículo 10185, con hasta $10,000 o seis meses, pero el dolo hace mucho trabajo en esa frase: no etiquetar por negligencia no es ese delito. La exposición realista es una sanción disciplinaria sobre la licencia por parte del DRE y una demanda privada por declaración inexacta de un comprador que se sienta engañado.
Wisconsin: la que casi nadie ha visto
Aquí está lo que falta en cualquier otro artículo sobre el tema. Wisconsin también tiene una norma de declaración del home staging virtual. Se aprobó el 9 de diciembre de 2025 como 2025 Act 69 y crea un nuevo artículo 452.136(1m) de los Wis. Stat., titulado «Publicidad mejorada mediante tecnología»:
«El profesional colegiado deberá declarar en toda su publicidad si esta ha sido alterada o modificada mediante tecnología, incluida la inteligencia artificial, para añadir, eliminar o cambiar elementos del inmueble, de modo que se cree una impresión falsa o engañosa del mismo.»
Es fácil que pase desapercibida porque no llegó como una ley sobre IA. Viajaba dentro de una ley ómnibus sobre la práctica inmobiliaria, centrada sobre todo en la remuneración del bróker del comprador y en los anuncios fuera del MLS, como una cláusula entre nueve.
Dos cosas importan de ella. Primera, no entra en vigor hasta el 1 de enero de 2027, así que este año nada cambia en Wisconsin. Segunda, el supuesto es mucho más estrecho que el de California. California exige la declaración siempre que se añadan, eliminen o cambien elementos, sin más. Wisconsin la exige solo cuando la alteración «crea una impresión falsa o engañosa del inmueble». Leído literalmente, un home staging virtual honesto y evidente puede no activarla en absoluto, y Wisconsin no pide ningún enlace al original. El consejo inmobiliario del estado aún no ha publicado una norma administrativa de desarrollo, así que hasta qué punto se leerá con rigor esa condición sigue abierto.
Los otros 48: un deber real, solo que no específico
Ningún otro estado tiene una ley o reglamento que mencione las fotografías de anuncios alteradas digitalmente o con home staging virtual. Eso no significa que no estés regulado. Significa que el deber nace de la norma general de publicidad que tu comisión siempre ha tenido, y esas están redactadas con la amplitud suficiente para cubrir una foto engañosa sin mencionar las fotos.
| Estado | Norma | Qué dice |
|---|---|---|
| Virginia | 18VAC135-20-190(B)(3) | La información del inmueble en la publicidad «debe ser coherente con el estado del inmueble» |
| Arizona | A.A.C. R4-28-502(C) | No se podrán «tergiversar los hechos ni crear impresiones engañosas»; la definición legal de publicidad menciona expresamente las fotografías |
| Florida | Rule 61J2-10.025(1) | Ningún anuncio «será fraudulento, falso, engañoso o inductor a error» |
| Illinois | 225 ILCS 454/20-20(9) | Prohíbe «la publicidad inexacta o engañosa» |
| Washington | RCW 18.85.361(2) | Alcanza «las declaraciones, descripciones o promesas falsas» aptas para inducir a confiar en ellas |
| Ohio | ORC 4735.18(A)(21) | Publicidad «engañosa o inexacta en cualquier extremo relevante» |
| Minnesota | Minn. Stat. 82.81 subd. 12(a)(8) | No se podrá «anunciar de ninguna forma que resulte engañosa o inexacta respecto de los inmuebles» |
| Texas | 22 TAC 535.155(d) | Ningún anuncio que «induzca a error o sea susceptible de engañar al público» o que «tienda a crear una impresión engañosa» |
| Nueva York | 19 NYCRR 175.25(c)(9) | Los anuncios «incluirán una descripción honesta y exacta del inmueble» |
| Carolina del Norte | G.S. 93A-6(a)(1) | Prohíbe «toda tergiversación dolosa o negligente y toda omisión dolosa o negligente de un hecho relevante» |
La de Virginia es la que mejor encaja textualmente de todo el país: «coherente con el estado del inmueble» describe exactamente el problema de una foto con staging no declarado, sin ningún esfuerzo interpretativo. Arizona va después, porque su definición de publicidad menciona específicamente las fotografías.
Dos estados han ido más lejos sin crear una norma. El Department of State de Nueva York publicó una Trend Alert en noviembre de 2025 advirtiendo a los compradores sobre imágenes de anuncios generadas o manipuladas con IA, y la North Carolina Real Estate Commission aprovechó su boletín de enero de 2026 para recordar a los profesionales que «usted es responsable de las afirmaciones hechas en el anuncio y debe comprobar su exactitud». Ambas son orientaciones. Ninguna crea por sí sola un deber de etiquetado, y ninguna debería citarse como si lo hiciera.
Ya que estamos, algunas cosas que leerás por ahí y que simplemente no son ciertas: Texas no actualizó sus normas de publicidad en 2025 para cubrir imágenes alteradas, ningún estado exige una marca de agua en las fotos con home staging virtual y la famosa «multa de $250» pertenece a un MLS de California y no figura en ninguna ley.
Qué dice de verdad el Código Ético de NAR
Si eres REALTOR®, el artículo 12 te afecta: los miembros «serán honestos y veraces en sus comunicaciones inmobiliarias y ofrecerán una imagen fiel en su publicidad, marketing y demás manifestaciones». La cláusula que alcanza las imágenes es el Standard of Practice 12-10, que prohíbe «manipular… anuncios y otros contenidos de cualquier forma que produzca un resultado engañoso o inductor a error» y, desde una modificación de 2018, «inducir a error a los consumidores de cualquier otro modo, incluido el uso de imágenes engañosas».
Conviene decirlo con claridad, porque mucho de lo que se escribe da a entender lo contrario: las palabras «home staging virtual», «con staging virtual» y «alterada digitalmente» no aparecen en ninguna parte del artículo 12 ni de sus Standards of Practice. No existe una norma de NAR sobre home staging virtual. Existe una cláusula de cierre bien redactada en la que encajaría una foto con staging engañosa. Y el Código obliga a los miembros de NAR, y lo aplican las asociaciones locales mediante denuncias éticas, no tu estado.
Tu MLS es lo que de verdad muerde
Este es el centro práctico de todo el asunto. Fuera de California, y fuera de Wisconsin a partir de 2027, la norma exigible sobre home staging virtual en tu mercado es un contrato privado que ya has firmado. Las normas de los MLS son específicas, se aplican con multas reales y no coinciden entre sí.
| MLS | Norma | Qué exige |
|---|---|---|
| Stellar (FL) | Article 04.04 | «Virtually staged» en el campo de descripción de la foto, la casilla de staging virtual marcada y las observaciones públicas deben empezar con «One or more photo(s) was virtually staged». El home staging virtual está prohibido por completo en anuncios sobre plano y en construcción |
| Canopy (NC) | 1.18.1 | La declaración debe ir «directamente SOBRE la imagen»; declararlo «SOLO en pies de foto, observaciones del agente o texto complementario NO es aceptable» |
| CRMLS (CA) | 11.5.2 | Envía también el original, muéstralo inmediatamente después de la imagen alterada y marca la alterada de forma visible como «altered», «digitally altered» o «AI altered» |
| ARMLS (AZ) | 8.23 | Una marca de agua del MLS con el texto «[Digitally Altered]» sobre la foto, acompañada de la imagen original sin alterar |
| Bright (Mid-Atlantic) | Images policy 4.E | Las fotos con home staging virtual «deben declararse en el MLS»; está prohibido añadir o eliminar elementos que escapan al control del propietario |
| MRED (IL) | 6.2.3 | Declaración obligatoria en el campo indicado; prohibido editar para añadir o quitar elementos que el propietario no controla |
De esa tabla salen dos cosas. La primera es una trampa específica para los agentes de California. CRMLS satisface la idea de «enseñar el original» obligándote a mostrar el original junto al alterado en el carrusel. La ley, en cambio, quiere un enlace, una URL o un código QR que lleve a él. Son mecanismos distintos, así que hacer lo que pide tu MLS no cumple automáticamente el artículo 10140.8 para esa misma foto en tu propia web, en un folleto o en una publicación en redes.
La segunda es que Canopy MLS, en un estado sin ninguna ley al respecto, tiene la formulación más estricta que existe: la declaración tiene que estar sobre la propia imagen, y un pie de foto no vale. Mientras tanto, Stellar prohíbe el home staging virtual en obra nueva y Bright y MRED lo permiten expresamente. Aquí no hay una norma nacional que aprender. Solo está tu reglamento.
¿Entra aquí la FTC?
Sobre el papel, sí. El artículo 5 de la FTC Act prohíbe los actos o prácticas engañosos, el criterio de engaño de la Comisión se pregunta si una manifestación es «susceptible de inducir a error al consumidor que actúa razonablemente en las circunstancias», y su declaración de política dice expresamente que esto se extiende a «las imágenes visuales y sonoras de los anuncios». Una foto con staging no declarado encaja en esa forma.
En la práctica, no hay nada. Ninguna acción sancionadora, orden de consentimiento, documento de orientación o reglamento de la FTC aborda las fotos de anuncios inmobiliarios ni el home staging virtual. Es un estándar general sin aplicar, y quien te diga que la FTC «exige» declarar el home staging virtual está describiendo una norma que nunca se ha usado. Tu exposición son las sanciones estatales sobre la licencia, las multas del MLS y las demandas privadas, en ese orden.
Qué viene después
Hay tres proyectos de ley que conviene seguir, y ninguno es ley hoy:
- California AB 2025 extiende el deber de la AB 723 de las ventas a los alquileres, cerrando el hueco descrito arriba. Ha pasado la Asamblea y está en el turno de tercera lectura del Senado, lo que lo convierte en el más probable de los tres.
- Nueva York S9584 y su gemelo en la Asamblea, A11403, exigirían una declaración clara y visible en las imágenes de anuncios alteradas de forma relevante, con una cláusula específica para el home staging virtual. Ambos siguen en comisión.
- Nueva Jersey A4728 permitiría el home staging virtual con declaración, prohibiría usar ediciones con IA para disimular un defecto, exigiría entregar los originales cuando se pidan y fijaría multas de $500 por la primera infracción. Ha salido de comisión dos veces y está en la Assembly Appropriations. No ha sido aprobado por ninguna cámara, diga lo que diga un resultado de búsqueda.
La dirección del viaje está bastante clara. Todos estos proyectos piden las mismas dos cosas.
Las dos cosas que quiere toda versión de esta norma
Quita las jurisdicciones y todas las normas anteriores son alguna combinación de: di que la imagen fue alterada y ten forma de enseñar la habitación tal como es. Como este es el blog de Stagify, aquí va cómo resolvemos cada parte y dónde nos paramos.
Uno: la etiqueta, grabada en la foto
En el panel de staging hay una casilla llamada Marcar como amueblado virtualmente. Márcala y se incrusta en la propia imagen final una pequeña etiqueta «Virtually staged». Detrás hay varias decisiones deliberadas:
- Está en los píxeles, no en un campo. Un pie de foto que escribes en un portal se queda en ese portal. Esto viaja con el archivo a un correo, a un folleto en PDF, a un mensaje de texto, al carrete de un comprador. Es exactamente lo que exige la norma de Canopy sobre la imagen, y es la única forma de declaración que sobrevive a una captura de pantalla reenviada.
- Cuatro estilos y un control de tamaño. Cápsula oscura, cápsula clara, minimalista o una banda a todo lo ancho al pie del encuadre, con una vista previa en vivo generada por el mismo código que genera tu imagen final, así que lo que apruebas es lo que obtienes. Hay un tamaño mínimo de letra, porque una declaración que nadie puede leer no es una declaración.
- Está en todos los planes, incluido el gratuito. No es un extra de pago ni una función de Plus. Poner un control de cumplimiento tras un muro de pago empuja justo a las personas equivocadas a publicar fotos sin etiquetar.
- Once idiomas, porque el sello se graba en píxeles que un vendedor puede entregar a un comprador que no lee inglés.
- La descarga y la copia guardada no pueden contradecirse. La etiqueta se aplica una sola vez, antes de guardar la imagen en tu galería y antes de prepararla para la descarga, así que la copia que vuelvas a descargar seis meses después también la lleva.
Hoy esa casilla vive junto a la herramienta principal de staging. La estamos extendiendo a los demás sitios de los que salen renders y, hasta que llegue, trata un render del Exterior Studio, del AI Designer o del Masking Studio como no etiquetado y decláralo tú.
Dos: el original, en un enlace
La otra mitad es más reciente. Cada render que guardas en tu galería tiene un enlace para compartir con el cliente, y ese enlace ahora tiene una opción: Incluir la foto original. Actívala y la página que abre tu cliente llevará un deslizador, para que pueda retirar la habitación decorada y ver el espacio tal como se fotografió. Esa misma página lleva una frase de declaración completa que explica que el mobiliario es una recreación y no está incluido en la venta.
Está desactivada por defecto, render a render, en todos los planes, y puedes volver a desactivarla. Ese valor por defecto es deliberado: la foto original de la casa vacía de alguien no es algo que publicar en su nombre sin que lo pidan.
Y ahora la parte honesta, porque este es un artículo jurídico y exagerar sería otra forma de tergiversación. No afirmamos que esto te haga cumplir la AB 723. La ley pide un enlace que «identifique con claridad» la imagen original sin alterar, y nuestra página de compartición presenta una comparación antes-después, no un original de archivo identificado. Además, la copia guardada está redimensionada para la web, no es el archivo de tu cámara. Y el deber se adhiere a tu anuncio, que está en un sitio sobre el que no tenemos ningún control. Guarda tus originales. Si anuncias en California, pon el enlace o el QR donde la ley quiere que esté: junto a la imagen.
Una lista que funciona en todos los estados
No necesitas seguir cincuenta reglamentos. Haz estas cinco cosas y estarás a salvo de todas las normas citadas arriba, incluidas las dos que todavía no existen.
- Pon la declaración sobre la propia imagen. Satisface la formulación de MLS más estricta y viaja a todas partes donde vaya la foto.
- Ponla también en las observaciones del anuncio. Algunos MLS indican la redacción exacta y dónde va; Stellar la quiere como primeras palabras de las observaciones públicas. Consulta el tuyo.
- Guarda los originales y ten forma de entregarlos. Todas las leyes vigentes, todos los proyectos pendientes y varias normas de MLS convergen en esto. Te cuesta una carpeta.
- Nunca edites para ocultar. Añadir un sofá es staging. Quitar una grieta, un tendido eléctrico o un depósito de agua es tergiversación, y esa es la conducta que convierte una foto en una denuncia sobre tu licencia.
- Lee una vez la política de fotos de tu propio MLS. Es más estricta que la ley de tu estado, es lo que de verdad te multa y te lleva diez minutos.
Declararlo nunca ha sido la parte que te cuesta la venta. Los compradores entienden que una habitación vacía se amuebló en un ordenador; lo que les molesta es enterarse después.
Fuentes y notas
- California AB 723 (Ch. 497, Stats. 2025), que añade el Bus. & Prof. Code § 10140.8, y AB 2025 (pendiente)
- Wisconsin 2025 Act 69, que crea el Wis. Stat. § 452.136(1m), en vigor el 1 de enero de 2027
- Código Ético y Standards of Practice de NAR (2026), artículo 12 y SOP 12-10
- Trend Alert del Department of State de Nueva York sobre anuncios generados con IA (13 de noviembre de 2025) y boletín de la NCREC sobre inteligencia artificial (enero de 2026)
- Declaración de política de la FTC sobre el engaño (1983)
- Las normas de los MLS están citadas del propio reglamento o documento de política publicado por cada MLS: Stellar Rules and Regulations Article 04.04, Canopy MLS 1.18.1, CRMLS 11.5.2, ARMLS 8.23, Bright MLS Policy on Images and Documents § 4.E y MRED Rules § 6.2.3. Los números de norma y los requisitos cambian; rigen los documentos enlazados.
- Las normas estatales de publicidad de la tabla se citan según la norma o ley vigente en cada estado. Ninguna menciona el home staging virtual; son disposiciones generales sobre publicidad y tergiversación que lo alcanzan.