Moet je virtuele woningstyling vermelden? De regels van 2026, per staat

Vraag of je een foto met virtuele woningstyling moet vermelden en je krijgt twee soorten antwoord. Makelaars zeggen “ja, altijd”, en als advies klopt dat. Blogs van aanbieders zeggen “de wetgeving wordt in het hele land aangescherpt”, en als feit klopt dat grotendeels niet. In augustus 2026 hebben precies twee staten een wet die specifiek over digitaal bewerkte woningfoto’s gaat, en slechts één daarvan is van kracht.

Dat is precies goed om te weten, want de twee staten vragen heel verschillende dingen, en omdat de regel die je daadwerkelijk een boete oplevert voor bijna elke makelaar die dit leest helemaal geen staatswet is. Het is je MLS.

Dit stuk bevat de details per rechtsgebied die onze eerdere gids over virtuele styling en de MLS bewust wegliet. Alles hieronder is geciteerd uit de wet, de regel of het codeartikel zelf, met de bronnen onderaan.

California: de strenge, en die geldt al

Assembly Bill 723 werd op 10 oktober 2025 ondertekend en trad op 1 januari 2026 in werking; het voegt sectie 10140.8 toe aan de Business and Professions Code. Het is de veeleisendste regel over dit onderwerp in de hele Verenigde Staten, en het deel dat de meeste samenvattingen weglaten is de tweede helft van de zin:

“Een makelaar of verkoopmedewerker in onroerend goed, of iemand die namens hen handelt, die een digitaal bewerkte afbeelding opneemt in een advertentie of ander promotiemateriaal voor de verkoop van onroerend goed, neemt in die advertentie of dat promotiemateriaal een verklaring op waarin wordt vermeld dat de afbeelding is bewerkt en een link naar een openbaar toegankelijke website, URL of QR-code die de originele, onbewerkte afbeelding bevat en duidelijk aanduidt. De verklaring moet redelijk opvallend zijn en op of naast de afbeelding staan…”

Het is dus een tweeledige plicht. “Virtueel gestyled” zeggen is de helft. De koper via een link de kamer kunnen laten zien zoals die werkelijk is, is de andere helft. Vier details bepalen of het op jou van toepassing is:

• “Digitaal bewerkt” is heel ruim gedefinieerd. De wet raakt elke afbeelding die is bewerkt “met fotobewerkingssoftware of kunstmatige intelligentie om elementen toe te voegen, te verwijderen of te wijzigen”, en somt die vervolgens op: vaste inrichting, meubels, apparatuur, vloeren, muren, verfkleur, bestrating, tuin, gevel, plattegronden en zelfs zaken die alleen vanaf de woning zichtbaar zijn, zoals straatlantaarns, elektriciteitspalen, uitzichten door ramen en naburige panden. Let op verwijderen. Een gemeubileerde kamer digitaal leegmaken valt vierkant binnen deze definitie, en veel mensen gaan ervan uit van niet.
• Gewone fotobewerking is uitgezonderd. Lid (b)(2) sluit afbeeldingen uit waarbij “alleen belichting, verscherping, witbalans, kleurcorrectie, hoek, rechtzetten, uitsnijden, belichtingsduur of andere gangbare fotobewerkingen zijn toegepast die de weergave van het onroerend goed niet veranderen”. De normale ronde van je fotograaf valt er niet onder. De toets is of de bewerking verandert wat de woning is.
• Het bindt vergunninghouders, niet platforms. De plicht rust op “een makelaar of verkoopmedewerker in onroerend goed, of iemand die namens hen handelt”, en dat omvat je fotograaf en je stylingleverancier. Het maakt de MLS of het portaal niet verantwoordelijk. Jouw naam staat eronder.
• Alleen verkoop. De sectie zegt “voor de verkoop van onroerend goed”, dus advertenties voor verhuur vallen er in de aangenomen tekst buiten. Dat gat is het onderwerp van een wetsvoorstel dat nu door de wetgever gaat, hieronder besproken.

Wees voorzichtig met wat er online over sancties circuleert. In AB 723 staat geen boete. Een opzettelijke overtreding van de Real Estate Law is onder sectie 10185 een misdrijf met maximaal $10,000 of zes maanden, maar “opzettelijk” doet in die zin echt werk: nalatig verzuim om te vermelden is dat misdrijf niet. Het realistische risico is een tuchtmaatregel op je vergunning door de DRE, en een civiele claim wegens onjuiste voorstelling van zaken van een koper die zich bedrogen voelt.

Wisconsin: degene die bijna niemand heeft opgemerkt

Dit is het deel dat in elk ander artikel over dit onderwerp ontbreekt. Wisconsin heeft ook een regel over het vermelden van virtuele styling. Die is op 9 december 2025 aangenomen als 2025 Act 69 en creëert een nieuwe Wis. Stat. sectie 452.136(1m), met het kopje “Advertising enhanced by technology”:

“Een vergunninghouder vermeldt in alle advertenties of de advertentie met behulp van technologie, waaronder kunstmatige intelligentie, is bewerkt of aangepast om elementen van de woning toe te voegen, te verwijderen of te wijzigen, waardoor een onjuiste of misleidende indruk van de woning ontstaat.”

Het is makkelijk te missen omdat het niet als AI-wet binnenkwam. Het reed mee in een verzamelwet over de makelaarspraktijk die vooral ging over de vergoeding van aankoopmakelaars en aanbiedingen buiten de MLS om, als één bepaling van de negen.

Twee dingen zijn eraan van belang. Ten eerste: het treedt pas op 1 januari 2027 in werking, dus dit jaar verandert er in Wisconsin niets. Ten tweede is de drempel veel smaller dan die van California. California vereist vermelding zodra elementen worden toegevoegd, verwijderd of gewijzigd, punt. Wisconsin vereist het alleen waar de bewerking “een onjuiste of misleidende indruk van de woning” wekt. Op de tekst afgaand hoeft eerlijke, duidelijke virtuele styling er misschien helemaal niet onder te vallen, en Wisconsin vraagt niet om een link naar het origineel. De toezichthouder op makelaars in die staat heeft nog geen uitvoeringsregel gepubliceerd, dus hoe streng die voorwaarde wordt gelezen ligt nog open.

De andere 48: een echte plicht, alleen geen specifieke

Geen enkele andere staat heeft een wet of regeling die digitaal bewerkte of virtueel gestylede woningfoto’s met zoveel woorden noemt. Dat betekent niet dat je ongereguleerd bent. Het betekent dat de plicht voortkomt uit de algemene advertentieregel die de toezichthouder op makelaars in jouw staat altijd al had, en die zijn ruim genoeg geformuleerd om een misleidende foto te dekken zonder foto’s ook maar te noemen.

Die van Virginia is de dichtstbijzijnde tekstuele treffer van het land: “overeenstemmen met de staat van de woning” beschrijft precies het probleem met een niet-vermelde gestylede foto, zonder enige interpretatieve rek. Arizona komt daarna, omdat de definitie van adverteren daar specifiek foto’s noemt.

Twee staten zijn verder gegaan zonder een regel te maken. Het Department of State van New York gaf in november 2025 een Trend Alert uit die kopers waarschuwde voor door AI gegenereerde en gemanipuleerde woningfoto’s, en de North Carolina Real Estate Commission gebruikte haar bulletin van januari 2026 om vergunninghouders eraan te herinneren dat “je verantwoordelijk bent voor de weergaven in de advertentie en die op juistheid moet controleren”. Beide zijn richtsnoeren. Geen van beide creëert op zichzelf een vermeldingsplicht, en geen van beide moet worden aangehaald alsof dat wel zo is.

Nu we toch bezig zijn, een paar dingen die je elders leest en die simpelweg niet kloppen: Texas heeft zijn advertentieregels in 2025 niet aangepast voor bewerkte afbeeldingen, geen enkele staat vereist een watermerk op virtueel gestylede foto’s, en de veel geciteerde “boete van $250” hoort bij één MLS in California en staat in geen enkele wet.

Wat de Code of Ethics van NAR werkelijk zegt

Ben je REALTOR®, dan geldt Artikel 12 voor jou: leden “moeten eerlijk en waarheidsgetrouw zijn in hun communicatie over onroerend goed en moeten een waarheidsgetrouw beeld geven in hun advertenties, marketing en andere uitingen”. De bepaling die afbeeldingen raakt is Standard of Practice 12-10, die “het manipuleren van… aanbiedingen en andere content op een wijze die een bedrieglijk of misleidend resultaat oplevert” verbiedt en, sinds een wijziging in 2018, “consumenten anderszins misleiden, waaronder het gebruik van misleidende afbeeldingen”.

Wat duidelijk gezegd mag worden, omdat veel teksten anders suggereren: de woorden “virtual staging”, “virtually staged” en “digitally altered” komen nergens voor in Artikel 12 of in een van de bijbehorende Standards of Practice. Er is geen NAR-regel over virtuele styling. Er is een goed geschreven vangnetbepaling waar een misleidende gestylede foto onder zou vallen. En de Code bindt NAR-leden, gehandhaafd door lokale verenigingen via ethiekklachten, niet door je staat.

Je MLS is wat echt bijt

Dit is de praktische kern van het hele onderwerp. Buiten California, en buiten Wisconsin vanaf 2027, is de afdwingbare regel over virtuele styling in jouw markt een privécontract dat je al hebt getekend. MLS-regels zijn concreet, ze worden met echte boetes gehandhaafd, en ze zijn het onderling oneens.

Uit die tabel volgen twee dingen. Het eerste is een valkuil speciaal voor makelaars in California. CRMLS vult het idee “toon het origineel” in door je het origineel naast de bewerkte foto in de carrousel te laten tonen. De wet wil in plaats daarvan een link, URL of QR-code ernaartoe. Dat zijn verschillende mechanismen, dus doen wat je MLS vraagt kwijt je niet automatisch van sectie 10140.8 voor dezelfde foto op je eigen website, in een brochure of in een social post.

Het tweede is dat Canopy MLS, in een staat zonder enige wet, de strengste formulering hanteert die ergens te vinden is: de vermelding moet op de afbeelding zelf staan, en een bijschrift volstaat niet. Ondertussen verbiedt Stellar virtuele styling bij nieuwbouw, terwijl Bright en MRED die uitdrukkelijk toestaan. Er is hier geen landelijke regel om te leren. Er is alleen jouw eigen reglement.

Speelt de FTC hier een rol?

Op papier wel. Sectie 5 van de FTC Act verbiedt bedrieglijke handelingen of praktijken, de misleidingsmaatstaf van de Commissie vraagt of een uiting “de consument die redelijk handelt in de gegeven omstandigheden waarschijnlijk misleidt”, en haar beleidsverklaring stelt uitdrukkelijk dat dit zich uitstrekt tot “het beeld en geluid van advertenties”. Een niet-vermelde gestylede foto past in dat plaatje.

In de praktijk is er niets. Geen handhavingszaak, schikking, richtsnoer of regelgeving van de FTC gaat over woningfoto’s of virtuele styling. Het is een niet-toegepaste algemene norm, en wie je vertelt dat de FTC vermelding van virtuele styling “vereist”, beschrijft een regel die nooit is gebruikt. Je risico zit in tuchtrecht op je staatsvergunning, MLS-boetes en civiele claims, in die volgorde.

Wat eraan komt

Drie wetsvoorstellen zijn het volgen waard, waarvan er vandaag geen enkele wet is:

• California AB 2025 breidt de plicht uit AB 723 uit van verkoop naar verhuur en dicht daarmee het hierboven beschreven gat. Het is door de Assembly aangenomen en staat op de lijst voor derde lezing in de Senaat, wat het van de drie het meest kansrijk maakt.
• New York S9584 en de tweelingtekst A11403 in de Assembly zouden een duidelijke en opvallende vermelding verplichten bij wezenlijk bewerkte woningfoto’s, met een aparte bepaling voor virtuele styling. Beide liggen nog in de commissie.
• New Jersey A4728 zou virtuele styling met vermelding toestaan, AI-bewerkingen verbieden die een gebrek verhullen, originelen op verzoek verplicht stellen en boetes van $500 voor een eerste overtreding invoeren. Het is twee keer uit de commissie gerapporteerd en ligt bij Assembly Appropriations. Het is in geen van beide kamers aangenomen, wat een zoekresultaat je ook vertelt.

De richting is duidelijk genoeg. Elk van deze voorstellen vraagt om dezelfde twee dingen.

De twee dingen die elke versie van deze regel wil

Haal de rechtsgebieden weg en elke regel hierboven is een combinatie van: zeg dat de afbeelding is bewerkt, en zorg dat je de kamer kunt laten zien zoals die werkelijk is. Omdat dit de blog van Stagify is, hier hoe wij elk van beide aanpakken, en waar we stoppen.

Eén: het label, in de foto gebrand

In het stylingpaneel zit een selectievakje Markeren als virtueel ingericht. Vink het aan en er wordt een klein label “Virtually staged” in de uiteindelijke afbeelding zelf gerenderd. Daarachter zitten een paar bewuste keuzes:

• Het zit in de pixels, niet in een veld. Een bijschrift dat je in een portaal typt, blijft in dat portaal. Dit reist met het bestand mee naar een e-mail, een pdf-brochure, een sms, de fotorol van een koper. Precies dat eist de regel van Canopy over vermelding op de afbeelding, en het is de enige vorm van vermelding die overleeft als een foto wordt gescreenshot en doorgestuurd.
• Vier stijlen en een schuifregelaar voor de grootte. Donkere capsule, lichte capsule, minimaal, of een banner over de volle breedte onderaan het kader, met een live voorbeeld dat wordt gerenderd door dezelfde code die je uiteindelijke afbeelding rendert, zodat je krijgt wat je goedkeurt. Er is een ondergrens voor de tekstgrootte, want een vermelding die niemand kan lezen is geen vermelding.
• Het zit in elk abonnement, ook het gratis. Geen upsell, geen Plus-functie. Een compliancefunctie achter een betaalmuur duwt precies de verkeerde mensen richting het publiceren van foto’s zonder label.
• Elf talen, want de stempel wordt gebrand in pixels die een verkoper kan doorgeven aan een koper die geen Engels leest.
• De download en de opgeslagen kopie kunnen niet van elkaar verschillen. Het label wordt één keer toegepast, voordat de afbeelding in je galerij wordt opgeslagen en voordat die wordt klaargezet voor download, zodat de kopie die je zes maanden later opnieuw downloadt het ook draagt.

Vandaag zit dat selectievakje bij de belangrijkste stylingtool. We breiden het uit naar de andere plekken waar renders vandaan komen; tot dat zover is, behandel een render uit de Exterior Studio, de AI Designer of de Masking Studio als ongelabeld en vermeld het zelf.

Twee: het origineel, via een link

De andere helft is nieuwer. Elke render die je in je galerij bewaart heeft een deellink voor klanten, en die link heeft nu een optie: Vóór-foto meesturen. Zet hem aan en de pagina die je klant opent bevat een sleepregelaar, zodat ze de gestylede kamer kunnen terugtrekken en de ruimte kunnen zien zoals die is gefotografeerd. Dezelfde pagina draagt een volledige verklarende zin die uitlegt dat het meubilair een render is en niet bij de verkoop is inbegrepen.

Het staat standaard uit, per render, in elk abonnement, en je kunt het weer uitzetten. Die standaardinstelling is bewust: een vóór-foto van iemands daadwerkelijk lege huis is niet iets om zonder te vragen namens hen te publiceren.

Nu het eerlijke deel, want dit is een juridisch artikel en het mooier voorstellen dan het is zou een eigen vorm van misleiding zijn. We beweren niet dat dit je in overeenstemming brengt met AB 723. De wet vraagt om een link die de originele, onbewerkte afbeelding “duidelijk aanduidt”, en onze deelpagina toont een vergelijking van vóór en na in plaats van een aangeduid gearchiveerd origineel. De opgeslagen kopie is bovendien verkleind voor het web in plaats van het bestand uit je camera. En de plicht rust op jouw advertentie, en daar hebben wij geen zeggenschap over. Bewaar je originelen. Adverteer je in California, zet de link of QR-code dan waar de wet die wil: naast de afbeelding.

Een checklist die in elke staat werkt

Je hoeft geen vijftig reglementen bij te houden. Doe deze vijf dingen en je zit goed onder elke hierboven geciteerde regel, inclusief de twee die nog niet bestaan.

1. Zet de vermelding op de afbeelding zelf. Dat voldoet aan de strengste MLS-formulering en reist mee waar de foto ook heen gaat.
2. Zet het ook in de opmerkingen bij de aanbieding. Sommige MLS’en schrijven de exacte bewoording en de plek voor; Stellar wil het als eerste woorden van de openbare opmerkingen. Kijk het na bij de jouwe.
3. Bewaar de originelen en zorg dat je ze kunt overhandigen. Elke huidige wet, elk aanhangig voorstel en verschillende MLS-regels komen hierop uit. Het kost je een map.
4. Bewerk nooit om iets te verbergen. Een bank toevoegen is styling. Een scheur, een elektriciteitskabel of een watertoren weghalen is misleiding, en dat is het gedrag dat van een foto een klacht over je vergunning maakt.
5. Lees het fotobeleid van je eigen MLS één keer. Het is strenger dan je staatswet, het is het ding dat je daadwerkelijk beboet, en het kost tien minuten.

Vermelden is nooit het deel geweest dat je de verkoop kost. Kopers begrijpen dat een lege kamer op een computer is ingericht; waar ze bezwaar tegen hebben, is er later achter komen.

Bronnen & noten

• California AB 723 (Ch. 497, Stats. 2025), waarmee Bus. & Prof. Code § 10140.8 wordt toegevoegd, en AB 2025 (aanhangig)
• Wisconsin 2025 Act 69, waarmee Wis. Stat. § 452.136(1m) wordt gecreëerd, van kracht op 1 januari 2027
• NAR Code of Ethics and Standards of Practice (2026), Artikel 12 en SOP 12-10
• Trend Alert van het New York Department of State over door AI gegenereerde aanbiedingen (13 november 2025) en NCREC eBulletin over kunstmatige intelligentie (januari 2026)
• FTC Policy Statement on Deception (1983)
• MLS-regels zijn geciteerd uit het eigen gepubliceerde reglement of beleidsdocument van elke MLS: Stellar Rules and Regulations Article 04.04, Canopy MLS 1.18.1, CRMLS 11.5.2, ARMLS 8.23, Bright MLS Policy on Images and Documents § 4.E en MRED Rules § 6.2.3. Regelnummers en vereisten veranderen; de gelinkte documenten zijn bepalend.
• De advertentieregels van de staten in de tabel zijn geciteerd naar de huidige regel of wet in elke staat. Geen ervan noemt virtuele styling; het zijn algemene bepalingen over adverteren en onjuiste voorstelling van zaken die haar bereiken.