问一句虚拟软装的照片要不要披露，你会得到两种答案。经纪人会说“要，永远要”，作为建议这没错。供应商的博客会说“全国的法律都在收紧”，作为事实这基本不成立。截至 2026 年 8 月，全美恰好有两个州专门就数字修改过的房源照片立了法，而其中只有一部已经生效。
把这件事弄清楚很有价值，因为这两个州的要求相当不一样，也因为真正会让你挨罚的规则，对几乎每一位读到这里的经纪人来说，根本不是州法。是你的 MLS。
这篇文章补上的，正是我们此前那篇虚拟软装与 MLS 指南刻意略过的辖区细节。下面的内容均引自法条、规章或守则条文本身，出处列在文末。
加州：最严的那个，而且已经在执行
Assembly Bill 723 于 2025 年 10 月 10 日签署，2026 年 1 月 1 日生效，在 Business and Professions Code 中新增第 10140.8 条。这是全美对此事要求最高的规定，而多数摘要漏掉的恰恰是那句话的后半段：
“房地产经纪人或销售人员，或代其行事之人，在为不动产出售所作的广告或其他推广材料中使用数字修改过的图像时，应在该广告或推广材料中载明声明，披露该图像已被修改，并提供一个可公开访问的网站链接、URL 或二维码，其中包含并清晰标明原始的、未经修改的图像。该声明应合理醒目，并位于图像之上或紧邻图像……”
所以这是一项两部分的义务。写上“虚拟软装”只是其中一半。能通过一个链接把房间的真实样子拿给买家看，是另一半。是否适用于你，取决于四个细节：
- “数字修改”的定义非常宽。法条涵盖任何“借助图像编辑软件或人工智能增加、移除或改变元素”的图像，随后逐项列举：固定装置、家具、家电、地面、墙体、漆色、硬质景观、绿化、外立面、平面图，甚至包括从该不动产处仅仅可以看到的东西，例如路灯、电线杆、窗外的景观和相邻物业。请注意移除。把一间有家具的房间数字清空，明明白白落在这个定义之内，而很多人以为不算。
- 普通修图被排除在外。(b)(2) 项排除了仅作“光线、锐化、白平衡、色彩校正、角度、拉直、裁剪、曝光或其他常见修图调整，且不改变对该不动产之呈现”的图像。你的摄影师正常那一遍处理不会被套进来。判断标准是这次编辑有没有改变这处房产本身是什么。
- 它约束持牌人，而不是平台。义务落在“房地产经纪人或销售人员，或代其行事之人”身上，这把你的摄影师和你的软装服务商一并囊括进来。它并不让 MLS 或门户网站负责。署名的是你。
- 只管买卖。条文写的是“为不动产出售”，因此按颁布时的文本，租赁广告不在范围内。这个缺口正是目前在州议会推进中的一项法案所针对的，下文会讲。
关于罚则，对网上流传的说法要当心。AB 723 里没有写任何罚款。依第 10185 条，故意违反 Real Estate Law 属轻罪，最高 1 万美元或六个月，但“故意”两个字在这句话里承担了很重的分量：过失未标注并不构成该罪。现实中的风险，是 DRE 对执照的纪律处分，以及自觉受骗的买家提起的虚假陈述私人索赔。
威斯康星州：几乎没人注意到的那个
下面是其他所有同题文章都缺的那一块。威斯康星州也有虚拟软装披露规定。它于 2025 年 12 月 9 日以2025 Act 69的形式通过，新设 Wis. Stat. 第 452.136(1m) 条，标题是“经技术强化的广告”：
“持牌人在所有广告中，若该广告已借助技术（包括人工智能）经过修改或变更，以增加、移除或改变该物业的元素，从而造成对该物业的虚假或误导性印象，则应予以披露。”
它容易被漏掉，是因为它不是以一部 AI 法案的面目出现的。它搭在一部综合性房地产执业法案里，那部法案主要处理买方经纪报酬和 MLS 之外的房源，而它只是九项条款中的一条。
关于它有两点要紧。第一，它要到 2027 年 1 月 1 日才生效，所以威斯康星州今年不会有任何变化。第二，触发条件比加州窄得多。加州只要增加、移除或改变了元素就要披露，没有别的条件。威斯康星州只在该修改“造成对该物业的虚假或误导性印象”时才要求披露。就文本表面看，诚实、显而易见的虚拟软装可能根本触发不了它，而且威斯康星州并不要求提供指向原图的链接。该州的房地产委员会尚未发布配套的行政规章，因此这个条件将被多严格地解读，目前仍是未知数。
其余 48 个州：义务真实存在，只是不具体
没有别的州有点名数字修改或虚拟软装房源照片的法律或规章。这不意味着你不受监管。这意味着义务来自你所在委员会一直都有的一般性广告规定，而这些规定写得足够宽，不提照片也能罩住一张误导性的照片。
| 州 | 规定 | 内容 |
|---|---|---|
| 弗吉尼亚州 | 18VAC135-20-190(B)(3) | 广告中的房产信息“必须与房产状况相一致” |
| 亚利桑那州 | A.A.C. R4-28-502(C) | 不得“歪曲事实或制造误导性印象”；法条对广告的定义明确点到了照片 |
| 佛罗里达州 | Rule 61J2-10.025(1) | 任何广告“不得具有欺诈性、虚假性、欺骗性或误导性” |
| 伊利诺伊州 | 225 ILCS 454/20-20(9) | 禁止“不准确、误导性的广告” |
| 华盛顿州 | RCW 18.85.361(2) | 涵盖足以令人信赖的“虚假陈述、描述或承诺” |
| 俄亥俄州 | ORC 4735.18(A)(21) | 广告“在任何重大方面具有误导性或不准确” |
| 明尼苏达州 | Minn. Stat. 82.81 subd. 12(a)(8) | 不得“以任何对物业具有误导性或不准确的方式作广告” |
| 得克萨斯州 | 22 TAC 535.155(d) | 不得有“误导公众或可能欺骗公众”或“倾向于制造误导性印象”的广告 |
| 纽约州 | 19 NYCRR 175.25(c)(9) | 广告“应包含对该物业诚实而准确的描述” |
| 北卡罗来纳州 | G.S. 93A-6(a)(1) | 禁止“任何故意或过失的虚假陈述，以及对重大事实的任何故意或过失的隐瞒” |
弗吉尼亚州的措辞是全国字面上最贴题的：“与房产状况相一致”恰好描述了未披露的软装照片的问题所在，完全不需要解释上的拉伸。亚利桑那州次之，因为它对广告的定义明确点到了照片。
有两个州在没有立规的情况下走得更远。纽约州务院于 2025 年 11 月发布了一份 Trend Alert，提醒买家注意 AI 生成和被操纵的房源图片；北卡罗来纳州房地产委员会则借 2026 年 1 月的简报提醒持牌人：“广告中所作的陈述由你负责，你应当核对其准确性。”两者都只是指引。任何一份都不能凭自身创设标注义务，也都不应被当作已经创设了义务来引用。
顺带说几件你在别处会读到、但根本不属实的事：得克萨斯州并没有在 2025 年更新广告规则来涵盖修改过的图像，没有任何州要求在虚拟软装照片上加水印，而被广泛引用的“250 美元罚款”属于加州的某一家 MLS，任何法条里都没有。
NAR 道德守则到底说了什么
如果你是 REALTOR®，第 12 条适用于你：会员“在房地产沟通中应诚实、真实，并在其广告、营销及其他陈述中呈现真实面貌”。触及图像的条款是 Standard of Practice 12-10，它禁止“以任何产生欺骗性或误导性结果的方式操纵……房源及其他内容”，并且自 2018 年修订后还禁止“以其他方式误导消费者，包括使用误导性图像”。
有一点值得挑明，因为很多文章暗示的恰好相反：“虚拟软装”“做过虚拟软装”“数字修改”这些词，在第 12 条及其任何一项 Standards of Practice 中都不曾出现。并不存在一条 NAR 的虚拟软装规则。存在的是一条写得不错的兜底条款，一张误导性的软装照片会落进去。而且守则约束的是 NAR 会员，由地方协会通过道德投诉执行，不是由你所在的州。
真正咬人的是你的 MLS
这才是整件事的实务核心。在加州之外，以及 2027 年起的威斯康星州之外，你所在市场中可强制执行的虚拟软装规则，是一份你早就签过的私人合同。MLS 规则很具体，会用真金白银的罚款来执行，而且彼此并不一致。
| MLS | 规则 | 要求 |
|---|---|---|
| Stellar（佛州） | Article 04.04 | 照片描述字段里写“Virtually staged”，勾选虚拟软装字段，并且公开备注必须以“One or more photo(s) was virtually staged”开头。预售和在建房源一律禁止虚拟软装 |
| Canopy（北卡） | 1.18.1 | 披露必须“直接在图像上”；“仅在图片说明、经纪备注或补充文字中”披露“不可接受” |
| CRMLS（加州） | 11.5.2 | 原图也要一并提交，并紧接在修改图之后展示，同时把修改图醒目标注为“altered”“digitally altered”或“AI altered” |
| ARMLS（亚利桑那） | 8.23 | 照片上要有写着“[Digitally Altered]”的 MLS 水印，并配上未经修改的原图 |
| Bright（中大西洋） | Images policy 4.E | 虚拟软装照片“必须在 MLS 中披露”；禁止增删业主控制范围之外的元素 |
| MRED（伊利诺伊） | 6.2.3 | 须在指定字段披露；不得通过修图增删业主无法控制的元素 |
这张表里掉出来两件事。第一件是专门给加州经纪人挖的坑。CRMLS 满足“把原图给人看”这个想法的方式，是要求你在图集中把原图放在修改图旁边展示。而法条要的是指向原图的链接、URL 或二维码。这是两种不同的机制，所以照着你的 MLS 做，并不会自动让同一张照片在你自己的网站上、在宣传册里或在社交帖子中满足第 10140.8 条。
第二件是，Canopy MLS 所在的州压根没有相关法律，它的措辞却是全美最严的：披露必须落在图像本身上，图片说明不算数。与此同时，Stellar 禁止在新建房源上做虚拟软装，而 Bright 和 MRED 明确允许。这里没有什么全国性规则可学。只有你自己的规则手册。
FTC 会管到这里吗？
纸面上会。FTC Act 第 5 条禁止欺骗性行为或做法，委员会的欺骗性判断标准问的是某项陈述是否“可能误导在具体情形下合理行事的消费者”，而其政策声明明确指出这延伸到“广告的视觉与听觉影像”。一张未披露的软装照片正好是这个形状。
但实际上，什么都没有。没有任何 FTC 的执法行动、和解令、指引文件或立法程序涉及房地产房源照片或虚拟软装。它是一条从未被适用的一般性标准，谁要是告诉你 FTC“要求”披露虚拟软装，那他描述的是一条从没用过的规则。你的风险依次是：州里的执照纪律处分、MLS 罚款和私人索赔。
接下来会发生什么
有三项法案值得关注，今天都还不是法律：
- California AB 2025 把 AB 723 的义务从买卖扩展到租赁，补上前文说的缺口。它已经通过众议院，目前列在参议院三读名单上，是三者中最可能通过的一项。
- New York S9584 及其众议院姊妹法案 A11403，将要求对实质性修改过的房源图片作出清晰醒目的披露，并为虚拟软装设了专门条款。两者都还在委员会。
- New Jersey A4728 将允许在披露前提下做虚拟软装，禁止用 AI 编辑掩盖缺陷，要求应要求提供原图，并对初次违法处 500 美元罚款。它已两次被委员会提出报告，现在停在 Assembly Appropriations。不管搜索结果怎么说，它并未在任何一院获得通过。
方向已经够清楚了。这些法案要的都是同样两件事。
这类规则的每个版本都想要的两件事
把辖区剥掉，上面每一条规则都是这两样的某种组合：说明图像被修改过，以及能把房间真实的样子拿出来给人看。既然这是 Stagify 的博客，下面说说我们各自怎么处理，以及我们在哪里停手。
其一：标注，烧进照片里
软装面板里有一个勾选项，叫标注为虚拟布置。勾上它，一枚小小的“Virtually staged”标签就会被渲染进成品图像本身。这背后有几个有意为之的决定：
- 它在像素里，不在字段里。你在门户里敲进去的图片说明，只会留在那个门户里。这个标注会随文件一起进入邮件、PDF 宣传册、短信、买家的相册。这正是 Canopy 的“图上披露”规则所要求的，也是唯一一种能在照片被截图转发之后仍然存活的披露形式。
- 四种样式外加一个尺寸滑杆。深色胶囊、浅色胶囊、极简，或者横跨画面底部的整幅横幅，实时预览由渲染成品图的同一套代码生成，所以你看到并确认的就是你拿到的。字号有下限，因为没人看得清的披露不叫披露。
- 所有套餐都有，免费版也有。不是加价项，也不是 Plus 功能。把合规功能放在付费墙后面，恰恰会把最不该的那批人推去发布没有标注的照片。
- 十一种语言，因为这枚印记是烧进像素里的，而卖家可能把它交给一位不读英文的买家。
- 下载件和存档件不可能对不上。标注只应用一次，在图像存入你的图库之前、在它被准备成可下载文件之前完成，所以你六个月后重新下载的那一份同样带着它。
今天这个勾选项只在主软装工具里。我们正在把它扩展到其他产出渲染图的地方；在那之前，请把来自 Exterior Studio、AI Designer 或 Masking Studio 的渲染图当作未标注处理，自己去披露。
其二：原图，放在一个链接上
另一半更新一些。你保存在图库里的每一张渲染图都有一个客户分享链接，而这个链接现在多了一个选项：包含原始照片。打开它，你的客户打开的页面上会带一个拖动滑块，让他们把软装后的房间拉回去，看到这个空间被拍下来时的样子。同一个页面上还有一整句披露说明，讲清楚家具是渲染出来的，不包含在交易中。
它默认关闭，逐张渲染图设置，所有套餐一样，你随时可以再关掉。这个默认是有意的：别人家真实空屋的原始照片，不是可以不问一声就替他们发布出去的东西。
现在说老实话的部分，因为这是一篇法律题材的文章，把它吹过头本身就是一种虚假陈述。我们并不声称这能让你符合 AB 723。法条要的是一个“清晰标明”原始未修改图像的链接，而我们的分享页呈现的是前后对比，不是一份被标明的存档原件。存下来的那一份也是为网页缩过尺寸的，不是你相机里的原文件。而且义务附着在你的广告上，那是我们完全无法控制的地方。请保存好你的原图。如果你在加州打广告，就把链接或二维码放到法条要求的位置：紧挨着图像。
一份在所有州都管用的清单
你不需要追踪五十套规则手册。做到这五件事，你就避开了上面引用的每一条规则，包括那两条还不存在的。
- 把披露放在图像本身上。它满足最严格的那种 MLS 措辞，并且照片走到哪它就跟到哪。
- 也把它写进房源备注里。有些 MLS 会规定确切措辞和位置；Stellar 要求它作为公开备注的开头几个字。查一下你自己的。
- 保留原图，并且随时能交出来。现行的每一部法律、每一项待审法案和好几家 MLS 的规则都汇聚在这一点上。代价不过是一个文件夹。
- 绝不为了遮掩而修图。加一张沙发是软装。抹掉一道裂缝、一根电线或一座水塔就是虚假陈述，正是这种行为会把一张照片变成一桩执照投诉。
- 把你自己 MLS 的照片政策读一遍。它比你所在州的法律更严，它才是真正会罚你钱的那个，而且只要十分钟。
披露从来都不是让你丢掉成交的那一环。买家明白空房间是在电脑上摆好家具的；他们反感的是事后才发现。
来源与说明
- California AB 723（Ch. 497, Stats. 2025），新增 Bus. & Prof. Code § 10140.8，以及 AB 2025（审议中）
- Wisconsin 2025 Act 69，创设 Wis. Stat. § 452.136(1m)，2027 年 1 月 1 日生效
- NAR 道德守则与 Standards of Practice（2026），第 12 条及 SOP 12-10
- 纽约州务院关于 AI 生成房源的 Trend Alert（2025 年 11 月 13 日），以及 NCREC 关于人工智能的电子简报（2026 年 1 月）
- FTC 关于欺骗性的政策声明（1983）
- MLS 规则均引自各家 MLS 自行公布的规则手册或政策文件：Stellar Rules and Regulations Article 04.04、Canopy MLS 1.18.1、CRMLS 11.5.2、ARMLS 8.23、Bright MLS Policy on Images and Documents § 4.E，以及 MRED Rules § 6.2.3。规则编号与要求会变动；以链接文件为准。
- 表中各州广告规定均按该州现行规章或法条引用。它们都没有提到虚拟软装；它们是能够覆盖到它的一般性广告与虚假陈述条款。