Demandez s’il faut signaler une photo en home staging virtuel et vous obtiendrez deux types de réponse. Les agents disent « oui, toujours », ce qui est un bon conseil. Les blogs de prestataires disent que « les lois se durcissent partout dans le pays », ce qui, en fait, est le plus souvent faux. En août 2026, exactement deux États disposent d’une loi visant spécifiquement les photographies d’annonces modifiées numériquement, et une seule est en vigueur.
Cela vaut la peine de le savoir précisément, parce que les deux États demandent des choses assez différentes et parce que la règle qui vous vaudra réellement une amende n’est, pour presque tout agent qui lit ces lignes, pas une loi d’État. C’est votre MLS.
Ce texte est le détail juridictionnel que notre guide sur le home staging virtuel et le MLS avait volontairement laissé de côté. Tout ce qui suit est cité de la loi, du règlement ou de l’article de code lui-même, avec les sources en fin d’article.
Californie : la plus stricte, et elle s’applique déjà
L’Assembly Bill 723 a été signée le 10 octobre 2025 et est entrée en vigueur le 1er janvier 2026, ajoutant l’article 10140.8 au Business and Professions Code. C’est la règle la plus exigeante sur le sujet aux États-Unis, et ce que la plupart des résumés omettent, c’est la seconde moitié de la phrase :
« Un courtier ou un agent immobilier, ou toute personne agissant pour son compte, qui inclut une image modifiée numériquement dans une publicité ou tout autre support promotionnel pour la vente d’un bien immobilier doit faire figurer dans cette publicité ou ce support une mention indiquant que l’image a été modifiée ainsi qu’un lien vers un site internet accessible au public, une URL ou un QR code comportant, et identifiant clairement, l’image originale non modifiée. La mention doit être raisonnablement visible et placée sur l’image ou à côté d’elle… »
C’est donc une obligation en deux parties. Écrire « home staging virtuel » n’en est que la moitié. Pouvoir montrer à l’acheteur la pièce telle qu’elle est, via un lien, en est l’autre moitié. Quatre détails décident si cela vous concerne :
- « Modifiée numériquement » est défini très largement. Le texte vise toute image modifiée « au moyen d’un logiciel de retouche photo ou d’une intelligence artificielle pour ajouter, supprimer ou changer des éléments », puis les énumère : équipements fixes, mobilier, électroménager, revêtements de sol, murs, couleur de peinture, aménagements extérieurs minéraux, végétation, façade, plans, et jusqu’aux éléments simplement visibles depuis le bien, comme les lampadaires, les poteaux électriques, les vues par les fenêtres et les propriétés voisines. Notez supprimer. Vider numériquement une pièce meublée entre pleinement dans cette définition, et beaucoup pensent le contraire.
- La retouche photo ordinaire est exclue. Le paragraphe (b)(2) exclut les images où « seuls la lumière, la netteté, la balance des blancs, la correction colorimétrique, l’angle, le redressement, le recadrage, l’exposition ou d’autres réglages courants de retouche photo sont appliqués sans changer la représentation du bien immobilier ». Le traitement habituel de votre photographe n’est pas visé. Le critère est de savoir si la retouche change ce que le bien est.
- Elle oblige les titulaires de licence, pas les plateformes. L’obligation pèse sur « un courtier ou un agent immobilier, ou toute personne agissant pour son compte », ce qui englobe votre photographe et votre prestataire de staging. Elle ne rend responsable ni le MLS ni le portail. C’est votre nom qui figure dessus.
- Ventes uniquement. L’article dit « pour la vente d’un bien immobilier », donc la publicité locative en est exclue en l’état. Ce vide est l’objet d’un projet de loi actuellement en discussion, évoqué plus bas.
Sur les sanctions, méfiez-vous de ce qui circule en ligne. Aucune amende n’est inscrite dans l’AB 723. Une violation intentionnelle du Real Estate Law est un délit au titre de l’article 10185, passible de $10,000 ou six mois, mais le caractère intentionnel pèse lourd dans cette phrase : une omission négligente de mention n’est pas cette infraction. Le risque réaliste, c’est une sanction disciplinaire sur la licence par le DRE et une action privée pour présentation trompeuse d’un acheteur qui se sent floué.
Wisconsin : celle que presque personne n’a vue
Voici ce qui manque dans tous les autres articles sur le sujet. Le Wisconsin a lui aussi une règle de mention du home staging virtuel. Elle a été adoptée le 9 décembre 2025 sous le nom de 2025 Act 69 et crée un nouvel article 452.136(1m) des Wis. Stat., intitulé « Publicité améliorée par la technologie » :
« Le titulaire d’une licence doit indiquer dans toute publicité si celle-ci a été modifiée ou altérée au moyen d’une technologie, y compris l’intelligence artificielle, pour ajouter, supprimer ou changer des éléments du bien, de manière à créer une impression fausse ou trompeuse du bien. »
Elle passe facilement inaperçue parce qu’elle n’est pas arrivée comme une loi sur l’IA. Elle voyageait à l’intérieur d’une loi fourre-tout sur la pratique immobilière, consacrée surtout à la rémunération du courtier d’acheteur et aux annonces hors MLS, comme une clause parmi neuf.
Deux choses comptent à son sujet. D’abord, elle n’entre en vigueur que le 1er janvier 2027, donc rien ne change au Wisconsin cette année. Ensuite, le déclencheur est bien plus étroit qu’en Californie. La Californie exige la mention dès que des éléments sont ajoutés, supprimés ou changés, point. Le Wisconsin ne l’exige que lorsque la modification « crée une impression fausse ou trompeuse du bien ». À la lettre du texte, un home staging virtuel honnête et manifeste peut ne pas la déclencher du tout, et le Wisconsin ne demande aucun lien vers l’original. La commission immobilière de l’État n’a pas encore publié de règlement d’application, si bien que la sévérité avec laquelle cette condition sera lue reste ouverte.
Les 48 autres : une vraie obligation, simplement pas spécifique
Aucun autre État n’a de loi ou de règlement qui nomme les photographies d’annonces modifiées numériquement ou en home staging virtuel. Cela ne veut pas dire que vous n’êtes pas encadré. Cela veut dire que l’obligation découle de la règle générale de publicité que votre commission a toujours eue, et ces règles sont rédigées assez largement pour couvrir une photo trompeuse sans jamais parler de photos.
| État | Règle | Ce qu’elle dit |
|---|---|---|
| Virginie | 18VAC135-20-190(B)(3) | Les informations sur le bien dans la publicité « doivent être cohérentes avec l’état du bien » |
| Arizona | A.A.C. R4-28-502(C) | Interdiction de « dénaturer les faits ou créer des impressions trompeuses » ; la définition légale de la publicité nomme expressément les photographies |
| Floride | Rule 61J2-10.025(1) | Aucune publicité « ne doit être frauduleuse, fausse, mensongère ou trompeuse » |
| Illinois | 225 ILCS 454/20-20(9) | Interdit « toute publicité inexacte ou trompeuse » |
| Washington | RCW 18.85.361(2) | Vise « les déclarations, descriptions ou promesses fausses » de nature à emporter la confiance |
| Ohio | ORC 4735.18(A)(21) | Publicité « trompeuse ou inexacte sur un point important » |
| Minnesota | Minn. Stat. 82.81 subd. 12(a)(8) | Interdiction de « faire de la publicité d’une manière trompeuse ou inexacte au sujet des biens » |
| Texas | 22 TAC 535.155(d) | Aucune annonce qui « induit en erreur ou est susceptible de tromper le public » ou qui « tend à créer une impression trompeuse » |
| New York | 19 NYCRR 175.25(c)(9) | Les publicités « doivent comporter une description honnête et exacte du bien » |
| Caroline du Nord | G.S. 93A-6(a)(1) | Interdit « toute présentation trompeuse intentionnelle ou négligente et toute omission intentionnelle ou négligente d’un fait important » |
Celle de Virginie est la formulation la plus proche du sujet dans tout le pays : « cohérente avec l’état du bien » décrit exactement le problème d’une photo staged non signalée, sans le moindre effort d’interprétation. L’Arizona vient ensuite, parce que sa définition de la publicité nomme spécifiquement les photographies.
Deux États sont allés plus loin sans créer de règle. Le Department of State de New York a publié une Trend Alert en novembre 2025 pour alerter les acheteurs sur les images d’annonces générées ou manipulées par IA, et la North Carolina Real Estate Commission a profité de son bulletin de janvier 2026 pour rappeler aux titulaires de licence qu’« il vous appartient de répondre des affirmations faites dans l’annonce et d’en vérifier l’exactitude ». Ce sont des recommandations. Ni l’une ni l’autre ne crée à elle seule une obligation d’étiquetage, et aucune ne devrait être citée comme si c’était le cas.
Tant qu’on y est, voici quelques affirmations que vous lirez ailleurs et qui sont tout simplement fausses : le Texas n’a pas actualisé ses règles de publicité en 2025 pour viser les images modifiées, aucun État n’exige de filigrane sur les photos en home staging virtuel, et la fameuse « amende de $250 » appartient à un MLS californien et ne figure dans aucune loi.
Ce que dit vraiment le Code de déontologie de la NAR
Si vous êtes REALTOR®, l’article 12 s’applique à vous : les membres « doivent être honnêtes et sincères dans leurs communications immobilières et présenter une image fidèle dans leur publicité, leur marketing et leurs autres déclarations ». La clause qui atteint les images est le Standard of Practice 12-10, qui interdit « de manipuler… des annonces et autres contenus de quelque manière que ce soit produisant un résultat mensonger ou trompeur » et, depuis une modification de 2018, « d’induire autrement les consommateurs en erreur, y compris par l’usage d’images trompeuses ».
Il faut le dire clairement, parce que beaucoup d’écrits laissent entendre le contraire : les mots « home staging virtuel », « en staging virtuel » et « modifiée numériquement » ne figurent nulle part dans l’article 12 ni dans aucun de ses Standards of Practice. Il n’existe pas de règle NAR sur le home staging virtuel. Il existe une clause balai bien rédigée dans laquelle une photo staged trompeuse tomberait. Et le Code oblige les membres de la NAR, appliqué par les associations locales via des plaintes déontologiques, pas par votre État.
C’est votre MLS qui mord vraiment
C’est le cœur pratique de toute la question. Hors Californie, et hors Wisconsin à partir de 2027, la règle opposable sur le home staging virtuel dans votre marché est un contrat privé que vous avez déjà signé. Les règles des MLS sont précises, elles sont sanctionnées par de vraies amendes, et elles ne s’accordent pas entre elles.
| MLS | Règle | Ce qu’elle exige |
|---|---|---|
| Stellar (FL) | Article 04.04 | « Virtually staged » dans le champ de description de la photo, la case staging virtuel cochée, et les remarques publiques doivent commencer par « One or more photo(s) was virtually staged ». Le home staging virtuel est purement interdit sur les annonces en VEFA et en construction |
| Canopy (NC) | 1.18.1 | La mention doit figurer « directement SUR l’image » ; une mention « UNIQUEMENT dans les légendes, les remarques de l’agent ou un texte complémentaire N’EST PAS acceptable » |
| CRMLS (CA) | 11.5.2 | Soumettez aussi l’original, affichez-le immédiatement après l’image modifiée et signalez visiblement l’image modifiée comme « altered », « digitally altered » ou « AI altered » |
| ARMLS (AZ) | 8.23 | Un filigrane du MLS portant « [Digitally Altered] » sur la photo, accompagné de l’image originale non modifiée |
| Bright (Mid-Atlantic) | Images policy 4.E | Les photos en home staging virtuel « doivent être signalées dans le MLS » ; ajouter ou supprimer des éléments échappant au contrôle du propriétaire est interdit |
| MRED (IL) | 6.2.3 | Mention obligatoire dans le champ prévu ; interdiction d’ajouter ou de retirer par retouche des éléments que le propriétaire ne contrôle pas |
Deux choses ressortent de ce tableau. La première est un piège propre aux agents californiens. CRMLS satisfait l’idée de « montrer l’original » en vous obligeant à afficher l’original à côté de l’image modifiée dans le carrousel. La loi, elle, veut un lien, une URL ou un QR code qui y mène. Ce sont des mécanismes différents : faire ce que demande votre MLS ne vous libère donc pas automatiquement de l’article 10140.8 pour la même photo sur votre propre site, dans une brochure ou dans un post sur les réseaux.
La seconde, c’est que Canopy MLS, dans un État dépourvu de toute loi, a la formulation la plus stricte qui existe : la mention doit être sur l’image elle-même, et une légende ne suffit pas. Pendant ce temps, Stellar interdit le home staging virtuel sur le neuf tandis que Bright et MRED l’autorisent expressément. Il n’y a pas de règle nationale à apprendre ici. Il n’y a que votre règlement.
La FTC entre-t-elle en jeu ?
Sur le papier, oui. L’article 5 du FTC Act interdit les actes ou pratiques trompeurs, le critère de tromperie de la Commission demande si une affirmation est « de nature à induire en erreur le consommateur agissant raisonnablement dans les circonstances », et sa déclaration de politique précise explicitement que cela s’étend « aux images visuelles et sonores des publicités ». Une photo staged non signalée entre dans ce moule.
En pratique, il n’y a rien. Aucune action de la FTC, aucune ordonnance par consentement, aucun document d’orientation ni aucune réglementation ne traite des photos d’annonces immobilières ou du home staging virtuel. C’est une norme générale jamais appliquée, et quiconque vous dit que la FTC « exige » la mention du home staging virtuel décrit une règle qui n’a jamais servi. Votre exposition, ce sont les sanctions d’État sur la licence, les amendes du MLS et les actions privées, dans cet ordre.
Ce qui arrive ensuite
Trois projets de loi méritent d’être suivis, dont aucun n’est en vigueur aujourd’hui :
- California AB 2025 étend l’obligation de l’AB 723 des ventes aux locations, comblant le vide décrit plus haut. Elle a été votée par l’Assemblée et figure au rôle de troisième lecture du Sénat, ce qui en fait la plus susceptible d’aboutir des trois.
- New York S9584 et sa jumelle à l’Assemblée A11403 imposeraient une mention claire et visible sur les images d’annonces substantiellement modifiées, avec une clause spécifique pour le home staging virtuel. Les deux sont encore en commission.
- New Jersey A4728 autoriserait le home staging virtuel avec mention, interdirait d’utiliser des retouches par IA pour dissimuler un défaut, exigerait la remise des originaux sur demande et fixerait une amende de $500 pour une première infraction. Elle est sortie de commission deux fois et se trouve à l’Assembly Appropriations. Elle n’a pas été votée par l’une ou l’autre chambre, quoi qu’en dise un résultat de recherche.
Le sens du mouvement est assez clair. Chacun de ces textes demande les deux mêmes choses.
Les deux choses que veut chaque version de cette règle
Retirez les juridictions et chaque règle ci-dessus est une combinaison de : dire que l’image a été modifiée, et pouvoir montrer la pièce telle qu’elle est vraiment. Puisqu’il s’agit du blog de Stagify, voici comment nous traitons chaque volet, et où nous nous arrêtons.
Un : la mention, incrustée dans la photo
Le panneau de staging comporte une case intitulée Marquer comme meublé virtuellement. Cochez-la et une petite étiquette « Virtually staged » est incrustée dans l’image finale elle-même. Plusieurs choix délibérés se cachent derrière :
- C’est dans les pixels, pas dans un champ. Une légende saisie dans un portail reste dans ce portail. Ceci voyage avec le fichier dans un e-mail, une brochure PDF, un SMS, la pellicule d’un acheteur. C’est précisément ce qu’exige la règle « sur l’image » de Canopy, et c’est la seule forme de mention qui survit à une capture d’écran transférée.
- Quatre styles et un curseur de taille. Capsule sombre, capsule claire, minimal ou bandeau pleine largeur en bas du cadre, avec un aperçu en direct produit par le code même qui produit votre image finale : ce que vous validez est ce que vous obtenez. Il existe une taille de texte minimale, parce qu’une mention illisible n’est pas une mention.
- C’est inclus dans tous les forfaits, y compris gratuit. Ni option payante, ni fonction Plus. Mettre un outil de conformité derrière un paywall pousse exactement les mauvaises personnes à publier des photos non signalées.
- Onze langues, parce que le tampon est incrusté dans des pixels qu’un vendeur peut transmettre à un acheteur qui ne lit pas l’anglais.
- Le téléchargement et la copie stockée ne peuvent pas diverger. La mention est appliquée une fois, avant l’enregistrement de l’image dans votre galerie et avant sa préparation pour le téléchargement : la copie que vous retéléchargerez six mois plus tard la porte aussi.
Aujourd’hui, cette case vit avec l’outil de staging principal. Nous l’étendons aux autres endroits d’où sortent des rendus et, en attendant, traitez un rendu de l’Exterior Studio, de l’AI Designer ou du Masking Studio comme non signalé et signalez-le vous-même.
Deux : l’original, au bout d’un lien
L’autre moitié est plus récente. Chaque rendu que vous conservez dans votre galerie dispose d’un lien de partage client, et ce lien a désormais une option : Inclure la photo avant. Activez-la et la page que votre client ouvre comporte un curseur de comparaison, pour qu’il puisse retirer la pièce meublée et voir l’espace tel qu’il a été photographié. La même page porte une phrase de mention complète expliquant que le mobilier est un rendu et n’est pas inclus dans la vente.
C’est désactivé par défaut, rendu par rendu, sur tous les forfaits, et vous pouvez le redésactiver. Ce réglage par défaut est voulu : la photo avant de la maison vide de quelqu’un n’est pas quelque chose à publier en son nom sans qu’on vous l’ait demandé.
Et maintenant la partie honnête, car c’est un article juridique et le survendre serait une forme de tromperie en soi. Nous n’affirmons pas que cela vous met en conformité avec l’AB 723. La loi demande un lien qui « identifie clairement » l’image originale non modifiée, et notre page de partage présente une comparaison avant/après plutôt qu’un original d’archive identifié. La copie stockée est en outre redimensionnée pour le web et non le fichier de votre appareil. Et l’obligation s’attache à votre publicité, sur laquelle nous n’avons aucune prise. Conservez vos originaux. Si vous faites de la publicité en Californie, placez le lien ou le QR code là où la loi le veut : à côté de l’image.
Une check-list qui fonctionne dans tous les États
Vous n’avez pas besoin de suivre cinquante règlements. Faites ces cinq choses et vous serez en règle avec toutes les règles citées plus haut, y compris les deux qui n’existent pas encore.
- Mettez la mention sur l’image elle-même. Elle satisfait la formulation MLS la plus stricte et voyage partout où va la photo.
- Mettez-la aussi dans les remarques de l’annonce. Certains MLS précisent la formulation exacte et son emplacement ; Stellar la veut en premiers mots des remarques publiques. Vérifiez le vôtre.
- Conservez les originaux et soyez en mesure de les fournir. Toutes les lois en vigueur, tous les projets en cours et plusieurs règles de MLS convergent là-dessus. Cela vous coûte un dossier.
- Ne retouchez jamais pour dissimuler. Ajouter un canapé, c’est du staging. Effacer une fissure, une ligne électrique ou un château d’eau, c’est une présentation trompeuse, et c’est ce comportement qui transforme une photo en plainte contre votre licence.
- Lisez une fois la politique photo de votre propre MLS. Elle est plus stricte que la loi de votre État, c’est elle qui vous met vraiment à l’amende, et cela prend dix minutes.
La mention n’a jamais été ce qui vous coûte la vente. Les acheteurs comprennent qu’une pièce vide a été meublée sur ordinateur ; ce qu’ils n’acceptent pas, c’est de l’apprendre après coup.
Sources et notes
- California AB 723 (Ch. 497, Stats. 2025), ajoutant le Bus. & Prof. Code § 10140.8, et AB 2025 (en cours)
- Wisconsin 2025 Act 69, créant le Wis. Stat. § 452.136(1m), en vigueur le 1er janvier 2027
- Code de déontologie et Standards of Practice de la NAR (2026), article 12 et SOP 12-10
- Trend Alert du Department of State de New York sur les annonces générées par IA (13 novembre 2025) et eBulletin de la NCREC sur l’intelligence artificielle (janvier 2026)
- Déclaration de politique de la FTC sur la tromperie (1983)
- Les règles des MLS sont citées d’après le règlement ou le document de politique publié par chaque MLS : Stellar Rules and Regulations Article 04.04, Canopy MLS 1.18.1, CRMLS 11.5.2, ARMLS 8.23, Bright MLS Policy on Images and Documents § 4.E et MRED Rules § 6.2.3. Les numéros de règles et les exigences changent ; ce sont les documents liés qui font foi.
- Les règles de publicité des États figurant dans le tableau sont citées d’après la règle ou la loi en vigueur dans chaque État. Aucune ne mentionne le home staging virtuel ; ce sont des dispositions générales sur la publicité et la présentation trompeuse qui l’atteignent.