Спросите, нужно ли раскрывать, что фотография сделана с помощью виртуального хоум-стейджинга, и вы получите два вида ответа. Агенты говорят «да, всегда» — и как совет это верно. Блоги сервисов пишут, что «законы по всей стране ужесточаются» — и как факт это в основном неверно. По состоянию на август 2026 года ровно два штата имеют закон, специально посвящённый цифрово изменённым фотографиям в объявлениях, и только один из них действует.
Это стоит знать точно, потому что два штата требуют довольно разного и потому что правило, из-за которого вас реально оштрафуют, почти для каждого читающего это агента — вовсе не закон штата. Это ваш MLS.
Этот материал — детализация по юрисдикциям, которую наш прежний гид по виртуальному хоум-стейджингу и MLS сознательно оставил за скобками. Всё ниже процитировано из самого закона, нормы или раздела кодекса, источники перечислены в конце.
Калифорния: самый строгий, и он уже работает
Законопроект Ассамблеи 723 был подписан 10 октября 2025 года и вступил в силу 1 января 2026 года, добавив раздел 10140.8 в Business and Professions Code. Это самая требовательная норма по этой теме во всех Соединённых Штатах, и та часть, которую пропускает большинство пересказов, — вторая половина предложения:
«Брокер по недвижимости или агент по продажам либо лицо, действующее от их имени, которое включает цифрово изменённое изображение в рекламу или иной промоматериал для продажи недвижимости, обязано включить в такую рекламу или промоматериал заявление о том, что изображение было изменено, и ссылку на общедоступный интернет-сайт, URL или QR-код, содержащий и чётко идентифицирующий исходное, неизменённое изображение. Заявление должно быть разумно заметным и располагаться на изображении или рядом с ним…»
То есть обязанность состоит из двух частей. Написать «виртуальный стейджинг» — это половина. Вторая половина — возможность показать покупателю по ссылке комнату такой, какая она есть. Применимость к вам определяют четыре детали:
- «Цифрово изменённое» определено очень широко. Закон охватывает любое изображение, изменённое «с использованием программ фоторедактирования или искусственного интеллекта для добавления, удаления или изменения элементов», а затем их перечисляет: встроенное оборудование, мебель, бытовая техника, напольные покрытия, стены, цвет краски, мощение, озеленение, фасад, планировки и даже то, что лишь видно с участка, — фонари, опоры ЛЭП, виды из окон и соседние владения. Обратите внимание на удаление. Цифровое опустошение меблированной комнаты попадает под это определение напрямую, а многие уверены в обратном.
- Обычная обработка фото выведена из-под нормы. Подраздел (b)(2) исключает изображения, в которых «внесены только правки освещения, резкости, баланса белого, цветокоррекции, угла, выравнивания, кадрирования, экспозиции или иные обычные правки фоторедактирования, не меняющие отображение недвижимости». Обычная обработка вашего фотографа под норму не подпадает. Критерий — меняет ли правка то, чем объект является.
- Норма связывает лицензиатов, а не платформы. Обязанность адресована «брокеру по недвижимости или агенту по продажам либо лицу, действующему от их имени», что захватывает вашего фотографа и подрядчика по стейджингу. Она не делает ответственными MLS или портал. Под этим стоит ваше имя.
- Только продажа. В разделе сказано «для продажи недвижимости», поэтому реклама аренды в принятой редакции остаётся вне его. Этому пробелу посвящён законопроект, который сейчас идёт через легислатуру, — о нём ниже.
Со взысканиями будьте осторожны с тем, что гуляет по сети. В AB 723 штраф не прописан. Умышленное нарушение Real Estate Law по разделу 10185 является мисдиминором с наказанием до $10,000 или шести месяцев, но слово «умышленное» несёт в этой фразе основную нагрузку: небрежное отсутствие пометки — это не то преступление. Реальный риск — дисциплинарные меры по лицензии со стороны DRE и частный иск о введении в заблуждение от покупателя, который счёл себя обманутым.
Висконсин: тот, которого почти никто не заметил
Вот часть, которой нет ни в одной другой статье на эту тему. В Висконсине тоже есть правило о раскрытии виртуального стейджинга. Оно принято 9 декабря 2025 года как 2025 Act 69 и создаёт новый раздел 452.136(1m) Wis. Stat. под заголовком «Реклама, усиленная технологиями»:
«Лицензиат обязан во всей рекламе раскрывать, была ли реклама изменена или модифицирована с использованием технологий, включая искусственный интеллект, для добавления, удаления или изменения элементов объекта таким образом, что это создаёт ложное или вводящее в заблуждение впечатление об объекте».
Пропустить его легко, потому что он появился не как законопроект об ИИ. Он приехал внутри омнибусного акта о риелторской практике, посвящённого в основном вознаграждению брокера покупателя и объявлениям вне MLS, — одним пунктом из девяти.
Важны две вещи. Во-первых, он вступает в силу только 1 января 2027 года, так что в Висконсине в этом году ничего не меняется. Во-вторых, условие срабатывания гораздо уже калифорнийского. Калифорния требует раскрытия всякий раз, когда элементы добавляются, удаляются или изменяются, — и точка. Висконсин требует его только там, где изменение «создаёт ложное или вводящее в заблуждение впечатление об объекте». По букве текста честный, очевидный виртуальный стейджинг может вовсе не подпадать под норму, и ссылки на оригинал Висконсин не требует. Совет по недвижимости штата пока не издал соответствующее административное правило, так что насколько строго будет прочитано это условие — вопрос открытый.
Остальные 48: обязанность настоящая, просто не специальная
Ни в одном другом штате нет закона или подзаконного акта, который называл бы цифрово изменённые или виртуально обставленные фотографии объявлений. Это не значит, что вы вне регулирования. Это значит, что обязанность вытекает из общего рекламного правила, которое у вашей комиссии было всегда, и эти правила сформулированы достаточно широко, чтобы охватить вводящее в заблуждение фото, вообще не упоминая фотографий.
| Штат | Норма | Что в ней сказано |
|---|---|---|
| Виргиния | 18VAC135-20-190(B)(3) | Сведения об объекте в рекламе «должны соответствовать состоянию объекта» |
| Аризона | A.A.C. R4-28-502(C) | Нельзя «искажать факты или создавать вводящие в заблуждение впечатления»; законодательное определение рекламы прямо называет фотографии |
| Флорида | Rule 61J2-10.025(1) | Никакая реклама «не должна быть мошеннической, ложной, обманной или вводящей в заблуждение» |
| Иллинойс | 225 ILCS 454/20-20(9) | Запрещает «неточную, вводящую в заблуждение рекламу» |
| Вашингтон | RCW 18.85.361(2) | Охватывает «ложные заявления, описания или обещания», способные побудить полагаться на них |
| Огайо | ORC 4735.18(A)(21) | Реклама, «вводящая в заблуждение или неточная в любом существенном отношении» |
| Миннесота | Minn. Stat. 82.81 subd. 12(a)(8) | Нельзя «рекламировать каким-либо образом, вводящим в заблуждение или неточным в отношении объектов» |
| Техас | 22 TAC 535.155(d) | Запрещена реклама, которая «вводит в заблуждение или способна обмануть публику» либо «склонна создавать вводящее в заблуждение впечатление» |
| Нью-Йорк | 19 NYCRR 175.25(c)(9) | Объявления «должны включать честное и точное описание объекта» |
| Северная Каролина | G.S. 93A-6(a)(1) | Запрещает «любое умышленное или неосторожное введение в заблуждение либо любое умышленное или неосторожное умолчание о существенном факте» |
Виргинская формулировка текстуально подходит лучше всех в стране: «соответствовать состоянию объекта» описывает проблему нераскрытого стейджингового фото ровно, без всякой интерпретационной натяжки. Следом идёт Аризона, потому что её определение рекламы прямо называет фотографии.
Два штата пошли дальше, не создавая нормы. Департамент штата Нью-Йорк выпустил в ноябре 2025 года Trend Alert, предупреждающий покупателей об изображениях в объявлениях, созданных ИИ и подвергнутых манипуляциям, а Комиссия по недвижимости Северной Каролины использовала свой январский бюллетень 2026 года, чтобы напомнить лицензиатам: «вы отвечаете за утверждения, сделанные в рекламе, и должны проверять их точность». И то и другое — разъяснения. Ни одно из них само по себе не создаёт обязанности маркировки, и ни на одно нельзя ссылаться так, будто создаёт.
Раз уж мы здесь, несколько вещей, которые вы прочитаете в других местах и которые попросту неверны: Техас не обновлял свои рекламные правила в 2025 году под изменённые изображения, ни один штат не требует водяного знака на фото с виртуальным стейджингом, а широко цитируемый «штраф $250» принадлежит одному калифорнийскому MLS и не содержится ни в одном законе.
Что на самом деле сказано в Кодексе этики NAR
Если вы REALTOR®, к вам применима Статья 12: члены «должны быть честны и правдивы в своих коммуникациях по недвижимости и должны представлять правдивую картину в рекламе, маркетинге и иных заявлениях». Пункт, который дотягивается до изображений, — Standard of Practice 12-10: он запрещает «манипулировать… объявлениями и иным контентом любым способом, дающим обманный или вводящий в заблуждение результат», а с поправки 2018 года — и «иным образом вводить потребителей в заблуждение, включая использование вводящих в заблуждение изображений».
Стоит сказать прямо, поскольку многие тексты подразумевают обратное: слов «виртуальный стейджинг», «виртуально обставлено» и «цифрово изменено» нет ни в Статье 12, ни в одном из её Standards of Practice. Правила NAR о виртуальном стейджинге не существует. Есть хорошо составленная общая норма, под которую вводящее в заблуждение стейджинговое фото попало бы. И Кодекс связывает членов NAR, а обеспечивают его местные ассоциации через жалобы по этике, а не ваш штат.
По-настоящему кусается ваш MLS
Это практический центр всей темы. Вне Калифорнии и вне Висконсина с 2027 года принудительно исполнимое правило о виртуальном стейджинге на вашем рынке — это частный договор, который вы уже подписали. Правила MLS конкретны, обеспечены реальными штрафами и не согласуются друг с другом.
| MLS | Норма | Что требует |
|---|---|---|
| Stellar (Флорида) | Article 04.04 | «Virtually staged» в поле описания фото, отмеченное поле виртуального стейджинга и публичные примечания, которые должны открываться фразой «One or more photo(s) was virtually staged.» Виртуальный стейджинг полностью запрещён в объявлениях об объектах на стадии до строительства и в стройке |
| Canopy (Северная Каролина) | 1.18.1 | Раскрытие должно быть «непосредственно НА изображении»; раскрытие «ТОЛЬКО в подписях, примечаниях агента или дополнительном тексте НЕДОПУСТИМО» |
| CRMLS (Калифорния) | 11.5.2 | Загрузить также оригинал, показывать его сразу после изменённого изображения и заметно помечать изменённое как «altered», «digitally altered» или «AI altered» |
| ARMLS (Аризона) | 8.23 | Водяной знак MLS с текстом «[Digitally Altered]» на фото в паре с оригинальным неизменённым изображением |
| Bright (Средняя Атлантика) | Политика по изображениям 4.E | Фото с виртуальным стейджингом «должны быть раскрыты в MLS»; добавление или удаление элементов вне контроля собственника запрещено |
| MRED (Иллинойс) | 6.2.3 | Раскрытие обязательно в указанном поле; запрещено дорисовывать или стирать элементы, которые собственник не контролирует |
Из этой таблицы следуют две вещи. Первая — ловушка именно для калифорнийских агентов. CRMLS реализует идею «покажи оригинал», заставляя вас показывать оригинал рядом с изменённым изображением в карусели. Закон же хочет ссылку, URL или QR-код на него. Это разные механизмы, поэтому выполнение требований MLS автоматически не исполняет раздел 10140.8 для того же фото на вашем собственном сайте, в буклете или в посте в соцсети.
Вторая — что Canopy MLS в штате, где закона нет вовсе, имеет самую строгую формулировку из всех существующих: раскрытие должно быть на самом изображении, и подписи недостаточно. При этом Stellar запрещает виртуальный стейджинг для новостроек, а Bright и MRED прямо его разрешают. Никакого общенационального правила, которое нужно выучить, здесь нет. Есть только ваш свод правил.
Причастна ли к этому FTC?
На бумаге — да. Раздел 5 FTC Act запрещает обманные действия или практики, стандарт обмана Комиссии спрашивает, «способно ли утверждение ввести в заблуждение потребителя, действующего разумно в данных обстоятельствах», а её программное заявление прямо говорит, что это распространяется на «визуальные и звуковые образы рекламы». Нераскрытое стейджинговое фото укладывается в эту форму.
На практике там ничего нет. Ни одно правоприменительное действие FTC, согласительное предписание, разъяснительный документ или нормотворчество не касается фотографий объявлений о недвижимости или виртуального стейджинга. Это неприменённый общий стандарт, и всякий, кто говорит вам, что FTC «требует» раскрытия виртуального стейджинга, описывает норму, которая никогда не применялась. Ваш риск — дисциплинарные меры по лицензии штата, штрафы MLS и частные иски, именно в таком порядке.
Что будет дальше
Стоит следить за тремя законопроектами, ни один из которых сегодня не является законом:
- Калифорнийский AB 2025 распространяет обязанность из AB 723 с продаж на аренду, закрывая описанный выше пробел. Он прошёл Ассамблею и стоит в списке третьего чтения Сената, что делает его наиболее вероятным к принятию из трёх.
- Нью-йоркский S9584 и его близнец в Ассамблее A11403 потребовали бы ясного и заметного раскрытия на существенно изменённых изображениях объявлений, с отдельным пунктом о виртуальном стейджинге. Оба всё ещё в комитете.
- Нью-джерсийский A4728 разрешил бы виртуальный стейджинг при раскрытии, запретил бы использовать ИИ-правки для сокрытия дефекта, обязал бы предоставлять оригиналы по запросу и установил бы штраф $500 за первое нарушение. Он дважды выносился из комитета и лежит в Комитете по ассигнованиям Ассамблеи. Он не принят ни одной из палат, что бы ни говорил вам результат поиска.
Направление движения достаточно ясное. Каждый из этих законопроектов просит об одних и тех же двух вещах.
Две вещи, которых хочет любая версия этого правила
Уберите юрисдикции — и каждая норма выше окажется комбинацией двух требований: сказать, что изображение было изменено, и суметь показать комнату такой, какая она есть. Поскольку это блог Stagify, вот как мы решаем каждое из них и где мы останавливаемся.
Первое: пометка, вшитая в фото
В панели стейджинга есть флажок Отметить как виртуально меблированное. Поставьте его — и в само готовое изображение отрисовывается небольшая плашка «Virtually staged». За этим стоит несколько намеренных решений:
- Она в пикселях, а не в поле. Подпись, которую вы набрали на портале, остаётся на этом портале. Эта пометка едет вместе с файлом в письмо, в PDF-буклет, в сообщение, в фотоплёнку покупателя. Именно этого требует правило Canopy о пометке на изображении, и это единственная форма раскрытия, которая переживает скриншот и пересылку фото.
- Четыре стиля и ползунок размера. Тёмная капсула, светлая капсула, минимальная и баннер во всю ширину по низу кадра, с живым предпросмотром, который отрисовывается тем же кодом, что и ваше финальное изображение, так что вы получаете ровно то, что утвердили. У кегля есть нижний предел, потому что раскрытие, которое никто не может прочесть, — не раскрытие.
- Она на всех тарифах, включая бесплатный. Не апсейл и не функция Plus. Инструмент соблюдения правил за пейволом выталкивает ровно тех людей публиковать непомеченные фото.
- Одиннадцать языков, потому что штамп вшит в пиксели, а продавец может передать фото покупателю, не читающему по-английски.
- Скачанный файл и сохранённая копия не могут расходиться. Пометка применяется один раз, до того как изображение сохраняется в вашу галерею и до подготовки к скачиванию, так что копия, которую вы скачаете через полгода, тоже её несёт.
Сегодня этот флажок живёт в основном инструменте стейджинга. Мы расширяем его на остальные места, откуда появляются рендеры, а пока это не готово, считайте рендер из Exterior Studio, AI Designer или Masking Studio непомеченным и раскрывайте сами.
Второе: оригинал по ссылке
Вторая половина новее. У каждого рендера, который вы храните в галерее, есть клиентская ссылка для шеринга, и теперь у неё появилась опция: Включить фото «до». Включите её — и на странице, которую открывает ваш клиент, появится ползунок-шторка, чтобы он мог отодвинуть обставленную комнату и увидеть пространство таким, каким его сняли. На той же странице есть полная фраза раскрытия, объясняющая, что мебель — это рендер и в продажу не входит.
По умолчанию опция выключена, отдельно для каждого рендера, на всех тарифах, и её можно снова отключить. Такое умолчание намеренно: фотография чьего-то реально пустого дома «до» — не то, что публикуют от имени человека, не спросив его.
Теперь честная часть, потому что это статья о праве, и преувеличение было бы собственным видом введения в заблуждение. Мы не утверждаем, что это делает вас соответствующим AB 723. Закон просит ссылку, которая «чётко идентифицирует» исходное, неизменённое изображение, а наша страница шеринга показывает сравнение «до и после», а не идентифицированный архивный оригинал. Хранимая копия к тому же уменьшена для веба, а не является файлом с вашей камеры. И обязанность привязана к вашей рекламе, а это место, которое мы не контролируем. Храните оригиналы. Если вы рекламируете в Калифорнии, разместите ссылку или QR там, где этого хочет закон, — рядом с изображением.
Чек-лист, который работает в любом штате
Вам не нужно отслеживать пятьдесят сводов правил. Сделайте эти пять вещей — и вы чисты перед каждым правилом, процитированным выше, включая те два, которых ещё не существует.
- Разместите раскрытие на самом изображении. Это удовлетворяет самой строгой формулировке MLS и едет всюду, куда едет фото.
- Продублируйте его в примечаниях к объявлению. Некоторые MLS задают точную формулировку и место; Stellar хочет видеть её первыми словами публичных примечаний. Проверьте свой.
- Храните оригиналы и будьте готовы их передать. Каждый действующий закон, каждый рассматриваемый законопроект и несколько правил MLS сходятся на этом. Это стоит вам одной папки.
- Никогда не правьте, чтобы скрыть. Добавить диван — это стейджинг. Убрать трещину, провод или водонапорную башню — это введение в заблуждение, и именно такое поведение превращает фото в жалобу на лицензию.
- Прочитайте один раз фотополитику собственного MLS. Она строже закона вашего штата, именно она вас реально штрафует, и на это уйдёт десять минут.
Раскрытие никогда не было тем, что стоит вам сделки. Покупатели понимают, что пустую комнату обставили на компьютере; чего они не принимают — так это узнавать об этом потом.
Источники & примечания
- Калифорнийский AB 723 (Ch. 497, Stats. 2025), добавляющий Bus. & Prof. Code § 10140.8, и AB 2025 (на рассмотрении)
- Wisconsin 2025 Act 69, создающий Wis. Stat. § 452.136(1m), вступает в силу 1 января 2027 года
- Кодекс этики и Standards of Practice NAR (2026), Статья 12 и SOP 12-10
- Trend Alert Департамента штата Нью-Йорк об объявлениях, созданных ИИ (13 ноября 2025 года) и eBulletin NCREC об искусственном интеллекте (январь 2026 года)
- Программное заявление FTC об обмане (1983)
- Правила MLS процитированы по собственным опубликованным сводам правил или политикам каждого MLS: Stellar Rules and Regulations Article 04.04, Canopy MLS 1.18.1, CRMLS 11.5.2, ARMLS 8.23, Bright MLS Policy on Images and Documents § 4.E и MRED Rules § 6.2.3. Номера правил и требования меняются; приоритет имеют документы по ссылкам.
- Рекламные правила штатов в таблице процитированы по действующей норме или закону каждого штата. Ни одно из них не упоминает виртуальный стейджинг; это общие положения о рекламе и введении в заблуждение, которые его охватывают.