FSBO staat op een dieptepunt. De courtage is niet de reden.

Je huis zelf verkopen is inmiddels iets werkelijk ongebruikelijks. In het meest recente koper- en verkoperonderzoek van de National Association of Realtors zakte FSBO — “for sale by owner”, particulier verkopen zonder makelaar — naar 5% van alle verkopen, een dieptepunt, terwijl een record van 91% van de verkopers wél een makelaar inschakelde. Als je dit leest, hoor je bij een heel kleine groep, en vrijwel alles wat er voor jou geschreven wordt, gaat over één getal: de courtage die je in eigen zak houdt.

Dit artikel beschrijft de regels en de praktijk in de Verenigde Staten. Waar jij woont gelden andere regels — kijk dus altijd na wat er in jouw eigen markt geldt.

Dat is het verkeerde getal om over na te denken. Niet omdat de courtage klein is, maar omdat het juist het deel is dat je al hebt opgelost. Wat je nog niet hebt opgelost, is het werk dat een makelaar stilletjes deed — en de cijfers zijn verrassend precies over welk deel daarvan particuliere verkopers daadwerkelijk laten vallen.

Het gat van $65,000 is zwakker dan het lijkt

Deze statistiek kom je binnen een minuut of tien tegen zodra je je in FSBO verdiept, meestal ingezet om het je uit het hoofd te praten. In hetzelfde NAR-onderzoek lag de mediane prijs van particulier verkochte woningen op $360,000, tegenover $425,000 voor woningen die via een makelaar werden verkocht. Ruwweg 18% verschil. De suggestie is dat een makelaar inschakelen $65,000 aan je verkoop toevoegt.

Dat doet het niet, of dit cijfer is in elk geval bij lange na niet sterk genoeg om dat te beweren. Er spelen twee dingen in dat verschil.

Ten eerste: 60% van die FSBO-verkopers kende hun koper al. Ze verkochten aan een vriend, een buurman, een familielid, een huurder. Dat zijn onderhands afgesproken prijzen, vaak bewust aan de gunstige kant, en ze zijn nooit aan de open markt blootgesteld geweest. Dat ene feit verklaart het grootste deel van wat het gat meet: niet slechter verkopen, maar anders verkopen.

Ten tweede zit de FSBO-groep sowieso al in het goedkopere segment, inclusief landelijk gelegen woningen en woonwagens, waar een volledige courtage betalen economisch nooit veel zin had. Je vergelijkt twee verschillende verzamelingen huizen en schrijft het verschil toe aan de methode.

Even eerlijk gezegd: NAR is de brancheorganisatie van precies de makelaars die dit cijfer aanbeveelt. Dat maakt het onderzoek niet oneerlijk, en het zijn de beste gegevens die er over deze vraag bestaan. Het betekent wel dat de manier waarop de kop het brengt dezelfde kritische blik verdient die je aan het cijfer van elke belanghebbende partij zou geven, het onze inbegrepen.

Laat het prijsverschil je dus niet afschrikken. Laat dit getal dat wel doen.

Het getal waar je je wél zorgen over moet maken

Uit hetzelfde onderzoek: 40% van de particuliere verkopers heeft de woning niet actief onder de aandacht gebracht. Niet “slecht onder de aandacht gebracht”. Helemaal niet. En ongeveer één op de vijf FSBO-verkopers gaf het uiteindelijk op en schakelde alsnog een makelaar in om het huis verkocht te krijgen.

Dat is het echte verhaal, en een veel bruikbaarder verhaal, want anders dan het prijsverschil beschrijft het iets waarvan je eenvoudigweg kunt besluiten het niet te doen. Als mensen zeggen dat een makelaar zijn courtage “verdient”, is de eerlijke versie dat de makelaar een pakket levert: een prijsinschatting, een plaatsing op de MLS, professionele fotografie, distributie naar de portals, de onderhandeling en het papierwerk. Haal de makelaar weg en de meeste verkopers vervangen het papierwerk en de onderhandeling met succes — dat vóélt als werk — en laten stilletjes de fotografie en de distributie vallen, want die voelen als versiering.

Versiering zijn ze niet. Een koper die om elf uur ’s avonds door Zillow scrolt, kan niet zien of jouw huis door een eigenaar of door een kantoor is geplaatst. Er is geen label. Wat hij binnen een seconde wél ziet, is of de eerste foto eruitziet als een echte advertentie of als een telefoonkiekje van een schemerige kamer. Dat ene oordeel bepaalt of jouw huis wordt geopend of voorbijgescrold, en het valt voordat iemand je vraagprijs, je oppervlakte of de omschrijving leest waar jij een avond aan hebt gezeten.

Als je je eigen huis verkoopt, zijn de foto’s geen onderdeel van de advertentie. Ze zíjn de advertentie. Al het andere is wat er gebeurt nadat iemand heeft geklikt.

De vier foto’s die de advertentie dragen

Je eindigt met vijftien of twintig foto’s. Vier daarvan doen het meeste werk, want dat zijn de foto’s die in het zoekoverzicht staan en bij de eerste veeg door de galerij. Krijg die goed en de rest mag gewoon netjes zijn.

De voorkant van het huis. Dit is de thumbnail, de ene foto die elke koper ziet, of hij je advertentie nu opent of niet. Maak hem laat in de middag met de zon in je rug, vanaf de overkant van de straat, recht van voren in plaats van schuin, met de containers en de auto’s uit beeld. We schreven een heel artikel over waarom deze foto meer oplevert dan welke verbouwing dan ook: de gevel is de enige foto die elke koper ziet.
De belangrijkste woonruimte. De kamer die antwoord geeft op “zou ik hier kunnen wonen”. Fotografeer vanuit een hoek, op ooghoogte, met zo veel mogelijk vloer in beeld.
De keuken. Ruim elk aanrecht volledig leeg. Niet opgeruimd: leeg. De waterkoker, het messenblok en de fruitschaal lezen op een foto allemaal als rommel, ook al zien ze er in het echt normaal uit.
De hoofdslaapkamer. Kopers kijken daar vroeg naar om te zien of het huis echt groot genoeg voor ze is.

Twee dingen gaan bij alle vier mis. Fotografeer liggend, want elke portal snijdt bij tot een brede rechthoek en een staande foto wordt daarbij geslacht. En doe elk licht in huis aan, ook overdag, zodat de hoeken van de kamer niet wegvallen in de schaduw.

Ze voor niets stylen

Staat je huis leeg, of bijna leeg, dan heb je precies het probleem waarvoor fysieke styling bestaat en geen van het budget. Lege kamers fotograferen slecht, op een manier die moeilijk te weerleggen is: ze ogen kleiner dan ze zijn, kopers kunnen niet inschatten of hun eigen meubels erin passen, en een kale kamer leest als een vraag in plaats van als een uitnodiging.

Virtuele woningstyling is het gratis antwoord daarop, en “gratis” doet in die zin echt werk, dus hier staat precies wat ons gratis plan bevat:

Onbeperkt gratis stylingen genereren. Geen creditteller, dus je kunt elke kamer doen en ze allemaal twee keer proberen.
Geen watermerk, op geen enkel plan. Het bestand dat je downloadt is het bestand dat je publiceert.
Volledig auteursrecht. Het is jouw foto van jouw huis; het resultaat is van jou.
Acht kamertypen en acht meubelstijlen, plus een tekstveld voor iets specifieks, zoals de kamer licht houden of donker hout vermijden.
Ongeveer acht seconden per afbeelding.

Wat er niet in zit, zodat je niet voor verrassingen komt te staan: meubels weghalen die al in de kamer staan is een betaalde functie. Het gratis plan meubileert een lege kamer in plaats van een volle kamer leeg te maken. Woon je er nog, ruim dan vóór het fotograferen fysiek alles van de vlakken en accepteer dat je meubels op de foto’s staan. Ben je al verhuisd, dan dekt gratis je volledig. Een uitgebreider overzicht van waar gratis plannen ophouden, het onze inbegrepen, staat in wat je voor “gratis” werkelijk krijgt.

De foto telt zwaarder dan het gereedschap. Vijf regels, op volgorde van hoe vaak ze worden overtreden:

Laat de ultragroothoek staan. Veruit de meest voorkomende oorzaak van AI-styling die niet klopt. Een heel breed of fisheye-beeld buigt de muren, en meubels die in een gebogen kamer worden gezet, ogen erin geplakt. De standaardlens van je telefoon wint elke keer van de 0,5x.
Neem de vloer mee. Meubels worden geplaatst op de vloer die het model kan zien. Kantel iets naar beneden in plaats van het plafond te fotograferen.
Op ooghoogte. Ongeveer de hoogte waarop een mens staat, niet op borsthoogte en zeker niet vanuit de deuropening naar beneden kijkend.
Vlak, gelijkmatig daglicht. Halverwege de ochtend, gordijnen open. Harde schaduwen en uitgebeten ramen halen allebei detail weg dat het model nodig heeft.
Ga in de hoek staan. Je wilt de vorm van de kamer laten zien, niet één muur ervan.

Upload een JPG, PNG of WebP tot 25 MB. HEIC-bestanden van de iPhone worden in je browser omgezet, dus je kunt ze rechtstreeks vanuit je filmrol naar binnen slepen. Er draait eerst een controle op de foto die dingen weigert die geen woning of meubelstuk zijn, vooral bedoeld om te voorkomen dat je per ongeluk een generatie aan een screenshot besteedt.

De vermeldingsplicht werkt voor jou anders

Elke MLS die virtueel gestylede foto’s toestaat, staat ze toe op voorwaarde dat ze worden vermeld, en dit is het punt waarop verkopen zonder makelaar werkelijk je verplichtingen verandert en niet alleen je werklast.

Dit is het deel dat vrijwel niemand aan particuliere verkopers uitlegt. De ethische code voor Realtors, met de regel over waarheidsgetrouwe advertenties, geldt niet voor jou. Je bent geen Realtor en geen enkele makelaar beoordeelt jouw advertentie voordat die online gaat. Dat klinkt als vrijheid. Wat het in de praktijk betekent, is dat het vangnet dat de fout van een makelaar stilletjes opvangt er niet is, terwijl drie dingen die je wél binden onverminderd van kracht blijven:

De regels van jouw staat over misleiding bij de verkoop van een woning. Die gelden voor verkopers, niet alleen voor vergunninghouders, en een foto die een verkeerd beeld geeft van de staat van het huis is een probleem, ongeacht wie hem heeft gepubliceerd.
AB 723 van Californië, als je in Californië verkoopt. Sinds 1 januari 2026 moet een digitaal bewerkte advertentiefoto een vermelding dragen dat hij bewerkt is en een link, URL of QR-code naar de originele, onbewerkte foto. Bewaar je originelen.
Het fotobeleid van je flat-fee MLS-makelaar. Heb je een kantoor betaald om je woning in de MLS te zetten, dan is dat kantoor het lid, en een overtreding van de fotoregels van de MLS komt bij hen terecht. Lees de regels die ze je sturen, want ze handhaven ze.

In de praktijk is dit makkelijk na te leven en makkelijk te vergeten. In het stylingpaneel zit een vinkje met de tekst Markeren als virtueel ingericht; zet dat aan en er wordt een klein “Virtually staged” in de afbeelding zelf gerenderd, zodat de vermelding met het bestand meereist in een e-mail of een berichtje in plaats van te blijven hangen in een portalveld dat je één keer hebt ingevuld. Het zit in het gratis plan, want een wettelijke vermelding achter een betaalmuur is op zichzelf al een slecht idee. Zet die zin daarna ook in je advertentietekst. De details per staat, en wat de MLS’en werkelijk eisen, staan in onze gids over vermeldingsregels in 2026.

Waar je nog wel voor moet betalen

Particulier verkopen is niet hetzelfde als gratis verkopen, en de verkopers die het goed doen zijn meestal degenen die op drie plekken bewust geld hebben uitgegeven.

In de MLS komen. Een flat-fee MLS-dienst zet je woning in dezelfde database die makelaars gebruiken, en dat is wat hem doorzet naar Zillow, Realtor.com en Redfin. Pakketten lopen doorgaans van rond de $100 tot een paar honderd dollar, afhankelijk van de staat en van wat erin zit. Dit is de ene uitgave die vrijwel niet onderhandelbaar is, want het alternatief is hopen dat kopers een huis vinden dat niet staat waar kopers kijken.
Een advocaat, als je staat dat verwacht. Een stuk of twaalf staten vereisen of gebruiken gewoontegetrouw een advocaat bij de overdracht, en in nog een paar staten gebeurt het in de praktijk. Kijk het na voordat je aanneemt dat je het contract zelf aankunt, en weet dat dit het gebied is waarop ondervraagde FSBO-verkopers het vaakst melden dat er iets is misgegaan.
Een prijsoordeel dat je niet zelf hebt opgesteld. Een taxatie, of een betaalde marktvergelijking. Te hoog vragen is de meest voorkomende FSBO-misser en de lastigste om vanuit je eigen huis te zien, omdat je samen met de keuken je herinneringen staat te waarderen.

Let op wat er niet op dat lijstje staat. Fotografie en styling waren vroeger de dure middenmoot daarvan, en dat is het deel dat werkelijk is veranderd: de foto’s die je zelf maakt, met een telefoon, bij goed licht, gestyled in de browser, zijn nu goed genoeg om in hetzelfde overzicht mee te doen met een kantooradvertentie. De distributie en het juridische werk kosten nog steeds geld.

De kern

De courtage is waar je aan denkt, en het is meteen het ding dat je al hebt afgehandeld door hiervoor te kiezen. De 40% die het huis nooit onder de aandacht brengt, is de waarschuwing — en onder de aandacht brengen betekent, in de specifieke zin die telt voor een koper om elf uur ’s avonds, vier goede foto’s van kamers waarin iemand zou kunnen wonen.

Dat deel kost een middag en geen geld. Doe dat deel.

Bronnen en noten

National Association of Realtors: “FSBOs Reach All-Time Low, More Sellers Rely on Agents” (11 november 2025), met daarin het 2025 Profile of Home Buyers and Sellers. Bron van het FSBO-aandeel van 5%, het aandeel van 91% met makelaar, de medianen van $360,000 en $425,000, de 40% die niet actief onder de aandacht bracht en de ongeveer één op de vijf die later alsnog een makelaar inschakelde.
NAR Economists’ Outlook: “Top 10 Takeaways from NAR’s 2025 Profile of Home Buyers and Sellers”. Bron van de bevinding dat 60% van de FSBO-verkopers de koper van hun woning kende.
Californische wetgever, AB 723: Real estate: digitally altered images: disclosure (voegt Business and Professions Code § 10140.8 toe).
Prijzen van flat-fee MLS-pakketten en de vereisten rond een advocaat bij de overdracht verschillen per staat en veranderen vaak; de bedragen hierboven zijn algemene bandbreedtes en geen offertes, en beide horen lokaal te worden nagekeken voordat je er een budget omheen bouwt.
Kostenbandbreedtes voor fysieke styling en voor virtuele styling per foto worden, met bronnen, behandeld in Stagify vs. Other Virtual Staging Tools in plaats van hier herhaald.

Dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en is geen juridisch of financieel advies. Aangehaalde statistieken komen uit onderzoek van derden zoals dat is gepubliceerd en zijn samengevat in plaats van volledig weergegeven. De hier beschreven planonderdelen en limieten geven Stagify.ai weer op het moment van schrijven en kunnen veranderen; zie de prijspagina voor de actuele gegevens. De vereisten voor het verkopen van een woning zonder erkende makelaar, waaronder verplichtingen rond het contract, de overdracht, de betrokkenheid van een advocaat en de vermeldingsplicht, verschillen aanzienlijk per staat en per plaats; controleer altijd de regels van je eigen staat en het foto- en advertentiebeleid van je MLS, raadpleeg waar nodig een gekwalificeerde professional en vermeld bewerkte en virtueel gestylede advertentiefoto’s dienovereenkomstig.