매물의 다른 사진은 전부 선택 사항입니다. 구매자는 두 번째 침실을 건너뛰고, 다용도실을 무시하고, 정원 사진까지 스크롤하지 않을 수도 있습니다. 하지만 첫 번째 사진을 건너뛰는 사람은 없습니다. 첫 번째 사진이 곧 썸네일이기 때문입니다. 포털 목록의 격자에, 저장한 검색 알림 메일에, 중개인이 고객에게 보내는 문자 메시지에 뜨는 것이 그 사진입니다. 그리고 거의 모든 매물에서 그 썸네일은 집의 바깥 모습입니다.
그래서 커브 어필은 등록 전 체크리스트에서 묘한 항목이 됩니다. 중개인이 판매자에게 고치라고 가장 꾸준히 말하는 것이자, 판매자가 가장 꾸준히 과소평가하는 것이며, 촬영일의 흐린 화요일 아침 한 번에 가장 자주 허사가 되는 것입니다.
중개인들이 다른 어떤 주제보다 의견이 일치하는 지점
여기서 가장 쓸모 있는 데이터는 National Association of Realtors와 National Association of Landscape Professionals에서 나옵니다. 두 단체는 회원을 대상으로 야외 프로젝트를 공동 조사합니다. 2023 Remodeling Impact Report: Outdoor Features (가장 최근판)에서 커브 어필 관련 수치는 사실상 만장일치에 가깝습니다.
- 92% 의 Realtor가 판매자에게 집을 내놓기 전 커브 어필을 개선하라고 제안한 적이 있습니다.
- 97% 의 NAR 회원이 구매자를 끌어들이는 데 커브 어필이 중요하다고 봅니다. 75%는 “매우 중요”, 22%는 “다소 중요”라고 답했습니다.
- 98% 는 잠재 구매자에게 커브 어필이 중요하다고 보며, 63%는 매우 중요하다고 답했습니다.
이것이 무엇이고 무엇이 아닌지는 분명히 해 둡시다. 이는 설문으로 모은 현업 종사자의 의견이지, 매매가에 대한 계량경제 연구가 아닙니다. NAR은 2023년 1월 무작위 표본 42,164명의 회원에게 설문을 이메일로 보냈고 1,891건의 응답을 받았습니다. 이 조사가 입증하는 것은 전문가 합의이며, 그 자체로 값어치가 있습니다. 구매자가 집에 어떻게 반응하는지를 업으로 지켜보는 사람들 사이의 92% 일치는, 회귀계수가 아니더라도 강한 신호입니다.
돈은 사람들이 생각하는 곳에 있지 않습니다
같은 보고서에서 더 흥미로운 절반은 비용 회수 표입니다. 직관을 뒤집기 때문입니다. Realtor들에게 판매자가 매각 시 프로젝트 비용의 몇 퍼센트를 회수하는지 물었습니다. 가장 싸고 가장 볼품없는 작업이 압도적으로 이깁니다.
| 야외 프로젝트 | 일반적인 비용 | 회수되는 추정 가치 | 비용 회수율 |
|---|---|---|---|
| 표준 잔디 관리 서비스 | $415 | $900 | 217% |
| 조경 유지 관리 | $4,800 | $5,000 | 104% |
| 조경 전면 업그레이드 | $9,000 | $9,000 | 100% |
| 수목 관리 | $2,875 | $2,500 | 87% |
| 조경 조명 | $6,800 | $4,000 | 59% |
| 파이어 피트 | $9,000 | $5,000 | 56% |
| 지하 매립형 수영장 신설 | $90,000 | $50,000 | 56% |
$415짜리 잔디 서비스는 $900을 돌려줄 것으로 추정됩니다. $90,000짜리 수영장은 $50,000을 돌려줄 것으로 추정되니, 다음 주인에게 $40,000을 기부하는 셈입니다. 이 패턴은 목록 아래까지 그대로 이어집니다. 깎고, 뽑고, 가장자리를 다듬고, 가지를 치는 일은 든 돈보다 많이 돌려주고, 공사 라고 부를 만한 것은 모두 덜 돌려줍니다.
같은 역전은 중개인이 매각 전에 실제로 권하는 항목에서도 나타납니다. 조경 유지 관리는 Realtor의 74%가, 표준 잔디 관리는 53%가 권했습니다. 야외 주방은 1%였습니다.
수치가 매혹적인 만큼 짚어 둘 단서가 두 가지 있습니다. 이는 표준화된 가정에 대한 Realtor의 추정치 이며(보고서는 14,000제곱피트 부지 위의 2,500제곱피트 주택을 가정합니다), 짝지은 실제 거래에서 측정한 결과가 아닙니다. 또한 잔디 관리의 217% 회수율은 잔디 관리 비용이 얼마나 적은지를 일부 반영합니다. 작은 숫자의 큰 비율도 여전히 작은 숫자입니다. 이 표가 확실하게 알려 주는 것은 순위이며, 그 순위는 명확합니다.
그리고 촬영일이 옵니다
아무도 대비하지 않는 실패 시나리오가 여기 있습니다. 할 일은 다 했습니다. 잔디를 깎았고, 화단의 잡초를 뽑았고, 진입로를 쓸었습니다. 그런데 사진가가 시간이 비었던 그 하루 아침에 오고, 그날은 이렇습니다.
- 하늘이 밋밋한 흰 종이 같아서 집이 회색으로 나오고 사진 전체가 2월의 추운 날처럼 보입니다.
- 수거일이라 길가에 바퀴 달린 쓰레기통 두 개가 나와 있습니다.
- 이웃의 밴이 집 앞을 가로질러 주차돼 있습니다.
- 한 시간 전에 비가 와서 진입로가 어둡고 얼룩덜룩하며 빛도 죽어 있습니다.
그중 어느 것도 집이 아닙니다. 그런데 전부 사진 안에 있습니다. 그리고 나가는 것은 그 사진입니다.
전통적인 방식으로 이를 바로잡는 비용은 사진가에게 두 번째로 지불하는 요금만이 아닙니다. 지연이 문제이고, 지연이 비싼 부분입니다. 매물은 등록돼 공개되는 그 순간 한 번저장한 검색과 포털 알림으로 밀려 나갑니다. 3주 차에 다시 찍는다고 그 알림이 다시 울리지는 않습니다. 이미 본 사람들은 더 나쁜 버전을 봤다는 뜻일 뿐입니다. 이 논지는 가을 시장이 가장 어려운 시장입니다에서 더 자세히 다뤘고, 연중 내내 적용됩니다. 데뷔가 곧 자산입니다.
사진에서 정직하게 고칠 수 있는 것
바로 이 공백을 위해 Exterior Studio 가 만들어졌습니다. 이미 갖고 있는 외관 사진을 올리고, 그 사진이 찍힌 날의 조건을 바꾸는 것이지 부동산을 바꾸는 것이 아닙니다.
- 시간대. 늦은 오전, 밝은 한낮, 골든아워 또는 해질녘. 선택한 태양과 맞아떨어지는 그림자와 창 반사까지.
- 하늘. 맑은 파랑, 옅은 구름, 또는 조금 더 극적인 하늘. 건물에 이미 떨어진 빛에 맞추고, 지붕 선을 따라 깔끔한 경계를 유지합니다.
- 제거. 자동차, 쓰레기통과 잡동사니, 사람, 눈, 비와 물웅덩이. 각 대상 아래의 표면은 주변과 어울리게 재구성됩니다.
- 자유 입력란 은 예외적인 요청을 위한 것입니다(“현관의 깃발은 그대로 두세요”).
모든 기능은 기본적으로 꺼져 있고 직접 켜야 하는데, 이는 들리는 것보다 중요합니다. 쓰레기통만 없애고 싶다면 쓰레기통만 사라집니다. 더 예뻐 보이겠다는 판단으로 도구가 조용히 조명을 다시 잡거나 하늘을 바꾸지 않습니다. 당신이 요청한 사진이 그대로 게시됩니다.
그리고 건드리지 않는 것
제약이 곧 기능이므로 분명히 말해 둘 가치가 있습니다. 구매자는 결국 그 길가에 서게 됩니다. 이 도구가 지키는 규칙은 다음과 같습니다. 편집은 사진을 바꿀 수 있지만, 결코 부동산을 바꿔서는 안 됩니다.
실제로는 다음을 하지 않는다는 뜻입니다.
- 조경을 새로 하지 않습니다. 누렇게 마른 잔디를 초록으로 만들지 않고, 소프트웨어로 잔디를 깎지 않으며, 화단을 다시 심거나 맨땅을 메우지 않습니다.
- 기반 시설을 지우지 않습니다. 전선, 전주, 배전함, 위성 안테나, 안테나, 도로 표지판은 그대로 둡니다.
- 표면을 새로 마감하지 않습니다. 진입로, 보도, 지붕, 벽돌과 미장은 기존의 얼룩, 이끼, 균열, 마모를 그대로 유지합니다.
- 다시 칠하지 않습니다. 명시적으로 요청하지 않는 한 사이딩, 외장재, 몰딩의 색은 보존됩니다.
가장 분명한 예는 눈입니다. 매물 사진에서 눈을 치우는 것은 허용됩니다. 눈은 날씨이지 부동산이 아니기 때문입니다. 다만 거기 붙는 규칙은 계절은 유지한다입니다. 같은 날에서 눈만 치운 것이지 여름 사진이 아닙니다. 잎 없는 나무는 그대로 잎이 없고, 휴면 중인 잔디는 그대로 휴면 상태입니다. 7월의 환상이 아니라, 눈더미가 없는 정직한 2월 사진을 얻는 것입니다.
한 문장으로 선을 긋자면, 그날 사진 안에 있던 것은 지울 수 있고, 부동산에 고정된 것은 바꿀 수 없습니다. 밴, 쓰레기통, 호스, 소나기는 구매자가 도착할 무렵이면 모두 사라져 있습니다. 전선과 갈라진 진입로는 그렇지 않습니다.
선이 정확히 그 자리에 있는 이유
결벽증이 아닙니다. 하늘 교체와 시간대 재조명은 업계 전반에서 일상적인 사진 보정으로 다뤄집니다. 잔디를 새로 까는 것이나 전선을 지우는 것은 완전히 다른 문제입니다. 구매자에게 팔리는 부동산을 잘못 표시하는 일이고, NAR의 Code of Ethics(광고의 진실성에 관한 제12조)에 따라 그 책임을 지는 쪽은 소프트웨어 공급사가 아니라 매물 담당 중개인입니다.
같은 논리가 실내 버추얼 스테이징에도 적용됩니다. 거기서의 규칙은 가구는 바꾸되 구조는 결코 바꾸지 않는다는 것입니다. 공시 문구 예시를 포함한 더 자세한 내용은 MLS에서 버추얼 스테이징이 허용되나요? 에서 다뤘습니다. 짧게 답하면, 공시하십시오. 그리고 선의 올바른 쪽에 머물러 공시하기 껄끄러운 것이 없게 하십시오.
촬영일을 위한 커브 어필 체크리스트
물리적인 작업을 먼저 하십시오. 이 도구는 남은 것을 위한 것이지 잔디깎이의 대체품이 아닙니다.
- 깎고, 가장자리를 다듬고, 잡초를 뽑으세요. NAR 목록 전체에서 회수율이 가장 높은 항목이자, 구매자가 “관리된 집”으로 읽는 항목입니다.
- 집에 닿는 것은 모두 쳐 내세요. 창문, 번지수, 현관까지의 길을 가리는 것도 마찬가지입니다.
- 모든 차량을 진입로 밖, 화면 밖으로 옮기세요. 당신의 차도 포함입니다. 이웃에게도 부탁하세요. 작은 부탁이지만, 괜찮았을 사진을 망치는 가장 흔한 원인이 바로 이것입니다.
- 쓰레기통은 치우고, 호스는 감아 보이지 않는 곳에 두고, 장난감과 공구는 차고에, 현관 매트는 반듯하게.
- 앞쪽 창문과 현관문을 닦으세요. 화면에서 눈높이에 있는 두 가지입니다.
- 햇빛이 정면에 떨어지도록 촬영하세요. 뒤가 아니라 앞입니다. 대부분의 집에서는 시간을 예약하기 전에 정면이 어느 방향을 보는지 확인하라는 뜻입니다.
- 그런 다음, 예약으로는 피할 수 없었던 날씨를 고치세요. 이제 더 이상 일정을 다시 잡지 않아도 되는 부분이 바로 그것입니다.
결론
커브 어필이 중요하다는 데에 중개인들은 거의 만장일치이고, NAR 자신의 숫자는 그것을 사는 방법이 값싸다고 말합니다. 잔디를 깎고, 화단을 정리하고, 잡동사니를 치우는 것. 사람들이 대신 이야기하는 공사들에 비하면 이 작업은 거의 공짜이고, 돌려주는 것은 더 많습니다.
하지만 그 모든 것은 어느 하루 아침, 그때 마침 머리 위에 있던 하늘 아래 찍힌 단 한 장의 사진을 통해 구매자에게 전달됩니다. 작업을 제대로 해 놓고는 밋밋한 잿빛 천장 아래, 이웃의 밴이 걸린 채로 게시하는 것은 공을 쓰는 방법치고 이상합니다. 그날을 고치세요. 집은 그대로 두세요.