Jedes andere Foto in einem Inserat ist optional. Ein Käufer kann das zweite Schlafzimmer überspringen, den Hauswirtschaftsraum ignorieren und nie bis zum Garten scrollen. Das erste überspringt niemand, denn das erste ist das Vorschaubild: Es erscheint im Portalraster, in der E-Mail zur gespeicherten Suche, in der Nachricht, die ein Makler einem Kunden schickt. Und bei fast jedem Inserat zeigt dieses Vorschaubild die Außenansicht des Hauses.
Das macht die Außenwirkung zu einem seltsamen Punkt auf der Checkliste vor dem Inserieren. Sie ist das, was Makler Verkäufern am verlässlichsten zu verbessern raten, das, was Verkäufer am verlässlichsten unterschätzen, und das, was am häufigsten von einem grauen Dienstagmorgen am Fototag zunichtegemacht wird.
Hier sind sich Makler einiger als sonst irgendwo
Die nützlichsten Daten dazu stammen von der National Association of Realtors und der National Association of Landscape Professionals, die ihre Mitglieder gemeinsam zu Außenprojekten befragen. Im 2023 Remodeling Impact Report: Outdoor Features (der aktuellsten Ausgabe) sind die Zahlen zur Außenwirkung nahezu einstimmig:
- 92 % der Realtors haben Verkäufern vorgeschlagen, vor dem Inserieren die Außenwirkung ihres Hauses zu verbessern.
- 97 % der NAR-Mitglieder halten die Außenwirkung für wichtig, um einen Käufer anzuziehen: 75 % „sehr wichtig“, 22 % „einigermaßen wichtig“.
- 98 % halten die Außenwirkung für wichtig für einen potenziellen Käufer, 63 % nennen sie sehr wichtig.
Seien Sie sich im Klaren darüber, was das ist und was nicht. Das sind Meinungen von Praktikern aus einer Umfrage, keine ökonometrische Studie zu Verkaufspreisen. Die NAR schickte die Umfrage im Januar 2023 per E-Mail an eine Zufallsstichprobe von 42.164 Mitgliedern und erhielt 1.891 Antworten zurück. Belegt wird damit ein fachlicher Konsens, und der ist für sich genommen etwas wert: 92 % Übereinstimmung unter Menschen, die beruflich beobachten, wie Käufer auf Häuser reagieren, sind ein starkes Signal, auch wenn es kein Koeffizient ist.
Das Geld liegt nicht dort, wo man es vermutet
Die interessantere Hälfte desselben Berichts ist die Tabelle zur Kostenrückgewinnung, denn sie kehrt die Intuition um. Realtors wurden gefragt, welchen Anteil der Projektkosten ein Verkäufer beim Verkauf wieder hereinholt. Die günstigste, unglamouröseste Arbeit gewinnt mit Abstand:
| Außenprojekt | Typische Kosten | Geschätzter zurückgewonnener Wert | Kostenrückgewinnung |
|---|---|---|---|
| Standardmäßige Rasenpflege | $415 | $900 | 217 % |
| Gartenpflege | $4,800 | $5,000 | 104 % |
| Gesamte Gartenaufwertung | $9,000 | $9,000 | 100 % |
| Baumpflege | $2,875 | $2,500 | 87 % |
| Gartenbeleuchtung | $6,800 | $4,000 | 59 % |
| Feuerstelle | $9,000 | $5,000 | 56 % |
| Einbau eines Swimmingpools | $90,000 | $50,000 | 56 % |
Ein Rasenservice für $415 bringt geschätzt $900 zurück. Ein Pool für $90,000 bringt geschätzt $50,000 zurück, eine Schenkung von $40,000 an den nächsten Eigentümer. Das Muster zieht sich durch die ganze Liste: Mähen, Jäten, Kanten stechen und Schneiden bringen mehr ein, als sie kosten, und alles, was man einen Bau nennen würde, bringt weniger.
Dieselbe Umkehrung zeigt sich darin, was Makler vor einem Verkauf tatsächlich empfehlen. Gartenpflege wurde von 74 % der Realtors empfohlen, standardmäßige Rasenpflege von 53 %; eine Außenküche von 1 %.
Zwei Einschränkungen sind der Erwähnung wert, weil die Zahlen verführerisch sind. Es handelt sich um Schätzungen von Realtors gegen ein standardisiertes Rechenbeispiel (der Bericht unterstellt ein Haus mit 2.500 Quadratfuß auf einem Grundstück von 14.000 Quadratfuß), nicht um gemessene Ergebnisse aus vergleichbaren Verkäufen. Und eine Rückgewinnung von 217 % bei der Rasenpflege spiegelt zum Teil wider, wie wenig Rasenpflege kostet; ein großer Prozentsatz einer kleinen Zahl bleibt eine kleine Zahl. Was die Tabelle verlässlich zeigt, ist die Rangfolge, und die Rangfolge ist eindeutig.
Und dann kommt der Fototag
Hier ist der Fehlerfall, mit dem niemand plant. Sie machen die Arbeit: Der Rasen ist gemäht, die Beete sind gejätet, die Einfahrt ist gekehrt. Dann kommt der Fotograf an dem einen Morgen, an dem er Zeit hatte, und:
- Der Himmel ist eine flache weiße Fläche, also wirkt das Haus grau und die ganze Aufnahme sieht aus wie ein kalter Februartag.
- Es ist Abholtag, also stehen zwei Mülltonnen am Straßenrand.
- Der Transporter des Nachbarn parkt quer vor dem Grundstück.
- Vor einer Stunde hat es geregnet, also ist die Einfahrt dunkel und fleckig und das Licht ist tot.
Nichts davon ist das Haus. Alles davon ist auf dem Foto. Und das Foto ist das, was hinausgeht.
Die Kosten, das auf herkömmlichem Weg zu beheben, sind nicht nur das zweite Honorar eines Fotografen. Es ist die Verzögerung, und die Verzögerung ist der teure Teil. Ein Inserat wird einmalan gespeicherte Suchen und Portalbenachrichtigungen ausgespielt, nämlich wenn es online geht. Ein neues Shooting in Woche drei löst das nicht erneut aus; es bedeutet nur, dass alle, die schon geschaut haben, die schlechtere Version gesehen haben. Dieses Argument haben wir ausführlicher in Der Herbstmarkt ist der schwierigedargelegt, und es gilt das ganze Jahr über: Der Auftritt ist das Kapital.
Was Sie am Foto ehrlich beheben können
Genau für diese Lücke ist das Exterior Studio gebaut. Sie laden die Außenaufnahme hoch, die Sie bereits haben, und ändern die Bedingungen des Tages, an dem sie entstanden ist, nicht die Immobilie.
- Tageszeit. Später Vormittag, heller Mittag, goldene Stunde oder Dämmerung, mit Schatten und Fensterlicht, die zur gewählten Sonne passen.
- Himmel. Klares Blau, leichte Wolken oder etwas Dramatischeres, abgestimmt auf das Licht, das bereits auf dem Gebäude liegt, mit sauberen Kanten entlang der Dachlinie.
- Entfernen. Autos, Mülltonnen und Gerümpel, Menschen, Schnee, Regen und Pfützen. Die Fläche darunter wird jeweils passend zur Umgebung rekonstruiert.
- Ein Freitextfeld für den Sonderfall („die Fahne auf der Veranda bitte lassen“).
Alles ist standardmäßig aus und muss aktiv gewählt werden, was mehr zählt, als es klingt. Wenn Sie nur die Mülltonnen weghaben wollen, bekommen Sie die Mülltonnen weg, und das Werkzeug leuchtet die Szene nicht stillschweigend neu aus und tauscht nicht den Himmel, weil es das hübscher fand. Sie veröffentlichen das Foto, um das Sie gebeten haben.
Und was es nicht anfasst
Die Beschränkung ist das Feature, deshalb lohnt es sich, sie deutlich auszusprechen. Ein Käufer wird an genau diesem Straßenrand stehen. Die Regel, die das Werkzeug durchsetzt, lautet: Die Bearbeitung darf das Foto verändern, aber sie darf niemals die Immobilie verändern.
In der Praxis heißt das, es wird nicht:
- Neu bepflanzen. Kein Grünfärben eines braunen Rasens, kein Mähen per Software, kein Neubepflanzen von Beeten und kein Auffüllen kahler Stellen.
- Infrastruktur löschen. Stromleitungen, Masten, Verteilerkästen, Satellitenschüsseln, Antennen und Straßenschilder bleiben.
- Oberflächen erneuern. Einfahrten, Wege, Dächer, Mauerwerk und Putz behalten ihre vorhandenen Flecken, ihr Moos, ihre Risse und ihre Abnutzung.
- Neu streichen. Farben von Fassadenverkleidung, Bekleidung und Zierleisten bleiben erhalten, sofern Sie nicht ausdrücklich darum bitten.
Am deutlichsten wird das beim Schnee. Schnee von einem Inseratsfoto zu entfernen ist erlaubt, denn Schnee ist Wetter, nicht Immobilie, aber die Regel dazu lautet: die Jahreszeit bleibt. Es ist derselbe Tag ohne den Schnee, kein Sommerfoto. Kahle Bäume bleiben kahl, ruhender Rasen bleibt ruhend. Sie bekommen ein ehrliches Februarfoto ohne die Schneewehen statt einer Julifantasie.
Die Linie, wenn Sie einen Satz dafür wollen: Sie dürfen entfernen, was an jenem Tag auf dem Foto war, und Sie dürfen nicht verändern, was fest zur Immobiliegehört. Ein Transporter, eine Mülltonne, ein Schlauch und ein Regenschauer sind alle verschwunden, wenn ein Käufer eintrifft. Eine Stromleitung und eine rissige Einfahrt nicht.
Warum die Linie genau dort verläuft
Das ist keine Zimperlichkeit. Himmelsaustausch und die Umleuchtung auf eine andere Tageszeit gelten in der Branche als übliche Fotobearbeitung. Einen Rasen neu zu verlegen oder Stromleitungen wegzuretuschieren ist etwas völlig anderes: Es stellt die Immobilie falsch dar, die einem Käufer verkauft wird, und nach dem Code of Ethics der NAR (Artikel 12, zur Wahrhaftigkeit in der Werbung) haftet dafür der Makler des Inserats, nicht der Softwareanbieter.
Dieselbe Logik gilt für virtuelles Home Staging im Innenraum, wo die Regel lautet: Möbel ändern, niemals die Bausubstanz. Wenn Sie die ausführlichere Fassung wollen, samt Formulierungsbeispielen für die Offenlegung, haben wir das behandelt in Ist virtuelles Home Staging im MLS erlaubt? Die kurze Antwort: offenlegen, und auf der richtigen Seite der Linie bleiben, damit es nichts Unangenehmes offenzulegen gibt.
Eine Außenwirkungs-Checkliste für den Fototag
Machen Sie zuerst die körperliche Arbeit. Das Werkzeug ist für das, was übrig bleibt, kein Ersatz für einen Rasenmäher.
- Mähen, Kanten stechen, jäten. Der Posten mit der höchsten Rendite auf der gesamten NAR-Liste und der, den Käufer als „gepflegt“ lesen.
- Schneiden Sie alles zurück, was das Haus berührt oder ein Fenster, eine Hausnummer oder den Weg zur Haustür verdeckt.
- Fahren Sie jedes Fahrzeug von der Einfahrt und aus dem Bild, auch Ihr eigenes. Fragen Sie auch die Nachbarn; es ist ein kleiner Gefallen und die mit Abstand häufigste Sache, die eine sonst gute Aufnahme ruiniert.
- Mülltonnen weg, Schläuche aufgerollt und außer Sicht, Spielzeug und Werkzeug in die Garage, Fußmatte gerade.
- Putzen Sie die vorderen Fenster und die Haustür. Das sind die beiden Dinge auf Augenhöhe im Bild.
- Fotografieren Sie mit der Sonne auf der Fassade, nicht dahinter, was bei den meisten Häusern heißt: vor der Terminbuchung prüfen, in welche Richtung die Front zeigt.
- Und dann beheben Sie das Wetter, um das Sie nicht herumbuchen konnten. Das ist der Teil, für den Sie nicht mehr neu terminieren müssen.
Das Fazit
Makler sind sich nahezu einig, dass die Außenwirkung zählt, und die eigenen Zahlen der NAR sagen, dass der Weg dorthin günstig ist: Rasen mähen, Beete aufräumen, Gerümpel wegräumen. Diese Arbeit ist im Vergleich zu den Bauprojekten, über die stattdessen geredet wird, nahezu kostenlos, und sie bringt mehr ein.
Aber all das wird dem Käufer über genau ein Foto vermittelt, aufgenommen an einem Morgen, unter dem Himmel, der gerade darüber hing. Die Arbeit richtig zu machen und sie dann unter einer flachen grauen Decke mit dem Transporter des Nachbarn im Bild zu veröffentlichen, ist eine seltsame Art, den Aufwand einzusetzen. Reparieren Sie den Tag. Lassen Sie das Haus in Ruhe.